第五章节 房地产开发建设融资.pptVIP

School of Environment Sciences Spatial Informatics 环境 与测绘学院 China University of Mining Technology 中国矿业大学 §5-4 房地产投资信托 三、我国房地产投资信托基金的现状 1、我国发展房地产投资信托基金的现状 由于国内尚未出台相关的产业基金法，现在有据可依的仅仅是《信托法》和《公司法》，而在产业基金领域我国出台的只有《证券投资基金法》一部。严格说来我国还没有真正意义上的房地产投资基金，但是最近几年房地产信托投资基金的趋势却是越来越明显。国内信托公司推出的部分房地产信托项目如下表所示： 国内信托公司推出的部分房地产信托项目 时间 信托项目名称 资本规模 （单位：亿元） 预计收益率 2002年7月 新上海国际大厦 项目资金信托 2.3 4.00% 2003年10月 世界星城住宅项目 股权投资信托项目 2 不低于6% 2003年11月 金融街写字楼项目贷款信托项目 0.8 4.60% 2003年12月 法国欧尚天津第一店信托项目 不超过1 6.00% 2004年1月 宣祥家园经济适用房信托项目 不超过1 不低于5% 2004年8月 华堂商场大兴店信托项目 0.7 6.00% 2004年12月 北京丽江新城贷款项目集资信托计划 3.3 6.30% 2005年2月 住邦2000商务中心二期项目集合资金信托计划 0.5 6.50% 2005年6月 上海市政颛桥配套商品房投资信托计划 2.5 5.80% 2005年11月 国开行城建改造项目集合资金信托计划 3.0 3.5% School of Environment Sciences Spatial Informatics 环境 与测绘学院 China University of Mining Technology 中国矿业大学 §5-4 房地产投资信托 2、我国发展房地产投资信托基金的障碍 （1）法律障碍。 （2）体制障碍。 （3）人才障碍。 School of Environment Sciences Spatial Informatics 环境 与测绘学院 China University of Mining Technology 中国矿业大学 §5-5 高比率融资方式 所谓租赁，就是某项资产的所有者（出租人）在一定的时期内有偿转让其资产的使用权和占用权的合同行为。在租赁期间，出租人保留出租物品的所有权，而承租人根据租赁合同定期支付租金，从而获得了租赁物品的唯一的、排他性的使用权和占用权。可分为融资性租赁与经营性租赁。 其中，融资性租赁，又称全额支付租赁(full-pay-out lease)，在规定的支付阶段中，支付的租金足以补偿出租人的资本费用和利润。所以，这种租赁实际上是出租人向承租人提供的一种融资方式。 School of Environment Sciences Spatial Informatics 环境 与测绘学院 China University of Mining Technology 中国矿业大学 §5-5 高比率融资方式 所谓“出租人的房地产”是指出租人根据承租人的要求开发建设的房地产。出租人可以每年定期获得的租金作为抵押，申请长期贷款。 一、出租人的房地产（100%融资） 承租人的房地产是指租户通过租赁方式获得土地的使用权和占用权之后，自己开发的房地产。由于租户获得的是长期的、排他性的租赁权益，其可用这种权益为抵押向银行申请长期的抵押贷款。通常为了减轻贷款人的风险，贷款人总是要求土地的出租方承诺将其获取土地租金的时间后于支付贷款本息。 二、承租人的房地产（100%融资） School of Environment Sciences Spatial Informatics 环境 与测绘学院 China University of Mining Technology 中国矿业大学 §5-5 高比率融资方式 所谓回租是指卖方在出售物业的同时随即向买方长期租赁同一物业。回租融资如下图所示： 三、回租融资 卖方 / 承租方 现 金 产 权 长期租赁 买方 / 出租方 School of Environment Sciences Spatial Informatics 环境 与测绘学院 China University of Mining Technology 中国矿业大学 §5-5 高比率融资方式 1、土地回租(sale—leaseback　of land) 土地回租实际上是通过土地回租和因此获得的土