第四章节 房地产投资项目的财务分析(2010-11).pptVIP

* * 计算过程分析 1. 购房总款25万元，首付20％. 已知：P=20万元，i=5.51%，n=20年 （1）等额还款法： 每月还款A=P(A/P,5.51%/12,240) = P·[(1+i)n·i] / [(1+i)n – 1]＝1376.9元 20年本利合计＝20×1376.9=330457.18元 （2）等额还本法： 每月还本A＝200000/240=833.33元 第1个月还息I1=200000×5.51%/12=918.33元 第1个月共还款A1=833.33+918.33＝1751.67元 同理第2个月共还款A2=833.33+(200000-833.33)×5.51%/12=1747.84元 这样一直算到最后一个月： A240=833.33+833.33 ×5.51%/12=833.33+3.83=837.16元 合计共还款＝1751.67+1747.84+…+837.16=310659.17（元） * 思考题 若首付比例提高到30％，试对两种还款方式进行比较。 根据计算结果，你认为哪种还款方式最为经济？ * 例1：某房地产开发商向中国建设银行贷款2000万元,期限为3年,年利率为8%,若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息,到期后一次偿还本金,则开发商每次为该笔贷款支付的利息总和是多少?如果计算先期支付利息的时间价值,则贷款到期后开发商实际支付的利息是多少? * 例2：某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元, 如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额,年贷款利率为12%,问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少? 解：已知:该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额 A=16000×30%=4800(元); 月贷款利率i=12%÷12=1%, 计息周期数n=10×12=120(个月)。 该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额： * 例3:某家庭欲购买一套面积为80平方米的经济适用住房,单价为3500元/m2,首付款为房价的25%,其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6.6%,期限均为15年,公积金贷款的最高限额为10万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少? 解: 已知:P=3500×80×(1-25%)=210000(元), n=15×12=180(月),i1=4.2%÷12=0.35%,i2=6.6%÷12=0.55%, P1=100000(元),P2=210000一100000=110000(元)。 计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额： A1=P1×i1(1+i1)n÷[(1+ i1)n-1] =100000×0.0035(1+0.0035)180÷[1-(1+0.0035)180] =749.75(元) A2=110000×0.0055(1+0.0055)180÷[1-(1+0.0055)180] =964.28(元) 组合贷款的月最低还款额： A=A1+A2= 749.75+ 964.28=1714.03(元) * 例 4 ：某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为 25 万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的 30 % ，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 10 年，按月等额偿还，年贷款利率为15％。问月还款额为多少？如果该家庭 25 ％的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，问该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅？ 解：已知：抵押贷款额额P=25×70％＝17.5（万元）； 月贷款利率 i＝15％÷12＝1.25 % 计息周期数 n＝10×12＝120 （个月）。 则：月还款额： A = P [i ( 1 + i )n]÷[(1+i)n-1] =175000×[1.25%(1+1.25%)120÷[(1+1.25%)120-1 = 2823.4 （元） 该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为 2823.4÷0.25 = 11 293.4 （元） * 例5：某购房者拟向银行申请 60 万元的住房抵押贷款，银行根据购房者未来收入的增长情况，为他安排了等比递增还款抵押贷款。若年抵押贷款利率为 6 . 6 % ，期限为 15 年，购房者的月还款额增长率为 0.5％。问该购房者第 10 年最后一个月的月还款额是多少？ 解： * 思考题1 某家庭以 4 000 元/m2的价格，购买了一套建筑面积为 120 平方米的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款。该贷款的年利率为 6 % ，抵押贷款价值比率为 70 ％。如该家庭在按月等额还款 5 年后，于第 6 年年初一次提前偿还了贷款本金 8 万元。问从第 6 年开始的抵押贷款月还款额是多少？ * * 思考题2：已知某家庭 199