第四章节 (不动产)房地产评估.pptVIP

第四章 （不动产）房地产评估§4-1 房地产及其特征 一、房地产的概念 1.房地产是指土地、建筑物及其固着在土地、建筑物 上不可分离的部分及其附带的各种权益。 有三个要素： 物质形态； 不可分割； 房地产权益。 即房地产评估中的房地产是房地产物质实体与房地 产权益的综合体。 2.房地产存在的三种形态及其评估标的： （1）土地； （2）建筑物； （3）房地合一。 二、房地产的五个特征 1.位置的固定性； 2.使用长期性； 3.影响因素的多样性；多样性体现在房地产自身方面、 社会因素和周边环境等。 4.投资的大量性； 5.保值增值性。 §5-2房地产价值及价值类型 一、房地产价格的种类 （一）土地价格、建筑物价格和房地价格 1.土地价格 土地价格即地价，是指空地的价格。 地价主要划分为：见P84-86 基准地价 标定地价 出让地价 转让地价 我国地产市场分为两个级次： 一级地产市场：由政府垄断。基准地价、 标定地价 、出让地价属一级市场定价范围； 二级地产市场：由市场随行就市。转让价格、出租价格、抵押价格属二级市场定价范围。 2.建筑物价格 建筑物价格是指纯建筑物部分的价格。建筑物及其价 格独立存在是不多见的，当评估其价值时可分离出来， 即纯建筑物价值可进行评估。 3.房地（合一）价格 房地（合一）价格是指建筑物联同其占用的土地的 价格。 （二）单位价格、楼面价格 1.单位价格（元/M2） 单位价格，即单位面积价格。应分清： 土地的单位面积价格； 建筑物的单位面积价格； 房地合一的单位面积价格。 以及 建筑面积的单位面积价格； 使用面积的单位面积价格。 2.楼面地价 楼面地价，即单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积的土地价格。 其计算公式： 对于房地产价格的概念，评估时应注意： （1）评估价与成交价格是有区别的 （2）选择成交价格作为评估依据时，一定要清楚成 交价格的内涵及内容。 二、房地产的价值类型 当前房地产的价值类型有： 公开市场类型和非公开市场类型。 明确房地产的价值类型有两方面的作用： （1）评估人员明确了评什么； （2）使用评估结果的性质和适用范围。 （一）公开市场价值 是指在以产权变动为前提，被评估资产地产在评估 基准日公开市场上最佳使用状况下应实现的交换价值。 显然公开市场价值服务于房地产产权变动或交易。 （二）非公开市场价值 是指在特定资产业务（或经济行为中），在特定的 状态下，以及在受限制的市场环境中所能实现的价值。 （三）两种价值的区别 （1）公开市场价值是公开市场下的公平价值，不受 条件的限制。 （2）非公开市场价值是在特定的条件下的公平价值 是有限制条件的，在我国目前以非公开市场价值为基础 的评估占较大比重。 §4-3 影响房地产价格的因素及其评估原则 一、影响房地产价格的因素 常采用的影响因素分类为： （1）一般（影响）因素； （2）区域（影响）因素； （3）个别（影响）因素。 （一）一般（影响）因素（见P88-94） 一般（影响）因素是指对房地产价格及其变化具有 普遍性和共同性的影响因素。 一般（影响）因素包括： 1.行政因素：指影响房地产价格的制度、政策、法规 和行政措施等； 2.经济因素：是指由于经济方面的原因，引起的房地 产需求变化； 3.社会因素：即社会环境因素； 4.其它因素：包括心理因素、国际因素等。 （二）区域因数（见P94） 区域因数是指影响一个城市内部不同功能分区的因