第四章节 房地产开发融资与投资.ppt

第四章 房地产开发融资与投资 制作：郭金金 chp4房地产开发融资与投资 一、房地产开发融资 二、房地产开发融资的基本要求与决策内容 三、房地产开发融资的主要形式 四、房地产开发投资概述 五、房地产投资风险管理 六、房地产开发的投资决策 一、房地产开发融资 （一）房地产开发融资概念 房地产开发融资是指房地产企业在房地产开发过程中，借助于金融机构和资本市场筹措开发资金而进行的资金融通行为。 （二）房地产开发融资的分类 直接融资：资金供求双方（包括政府、企业、个人）在房地产开发资金的接待、金融工具买卖过程中直接见面商定，进行票据和政权的买卖或货币借贷。 间接融资：资金供求双方不直接见面，金融仅够做中间桥梁。如：房地产抵押贷款、租赁融资等。该种融资方式灵活，资金运用更加合理，房地产开发融资的主要方式。 两种融资方式并存，互相补充。 （三）房地产开发融资的特点 1.融资规模大 2.偿还期长 3.房地产融资渠道单一 （*小资料） 4.房地产证券化趋势 小资料 REICO报告分析：尽管开发贷款增长率下降，但银行信贷仍是我国房地产融资的主要渠道。目前，我国房地产融资渠道单一，多元化融资格局远未形成，信托、上市、债券、基金等融资渠道发展业缓慢。商业银行支撑着房地产业的资金需求，而房地产信托规模小，功能单一，股权融资和债券融资缺乏，住房抵押贷款证券化刚刚起步，房地产产业基金等金融产品还在探索阶段。 二、房地产开发融资基本要求与决策内容 （一）房地产开发融资基本要求 即在房地产企业融资过程中，要研究分析和评价影响融资的各种因素，以达到融资的最佳综合效益。 1.确定合理的融资规模； 2.正确选择房地产开发融资的渠道和方式，降低融资成本； 3.统筹考虑房地产开发的融资与投资，提高房地产开发资金的使用效益； 4.按照规定建立资本金制度 5.优化房地产开发的资金结构：适度负债 （二）房地产开发融资的决策内容 房地产开发融资决策： 房地产开发企业财务管理部门在企业融资目标的总体要求下，从若干个可选的融资方案中选出令人满意的方案。 房地产开发融资方案的内容 1.要筹集的资金比重、数额； 2.融资流量； 3.资金来源结构； 4.融资风险分析及风险管理措施； 5.融资成本预算； 6.融资方法：直接融资/间接融资 7.明确融资的权利责任关系。 三、房地产开发融资的主要形式 （一）银行贷款融资 （二）证券融资 （三）房地产信托融资 （四）其他方式 （一）银行贷款融资 根据银发[2001]195号令，银行发放住房开发贷款的条件是：房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目同时还必须具备“四证”，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》 银行向房地产企业发放贷款的类型 根据抵押贷款融资目的划分 （二）证券融资（债券、股票） 1.证券融资的优越性 有利于吸收大众资金； 有利于分散风险； 有利于金融市场的繁荣和房地产企业经营管理的改善。 房地产债券 房地产债券 房地产债券的定义; 指政府或金融机构或房地产企业为了筹措房地产开发资金而向社会发行的借款信用凭证。 根据债券发行主体不同分类 政府债券（国家债券） 金融债券 企业债券 房地产股票：发起式/募集式股份公司 （三）房地产信托融资 房地产信托的定义 货币所有者或房地产所有者基于对金融机构的信任，委托代理购、建、租赁、经营房地产及其证券的经济行为。 委托方 受托方 委托标的物 受益人 房地产信托融资四种主要形式 1.房地产信托投资 2.房地产信托存款 3.房地产信托贷款 金融信托机构利用吸收的房地产信托贷款、自有资金和筹集的其他资金向房地产企业发放的贷款。 4.房地产信托基金 房地产信托基金 房地产信托基金是指房地产信托机构为教育房地产信托投资业务而建立的专项基金。一般采用发行房地产基金凭证的形式，将小额投资者的资金汇集成大额房地产基金，再择优投资于房地产项目，从而实现资金的规模经营，提高经营效益。 房地产信托基金的主要特点 房地产信托基金的主要特点 集体投资 委托经营 分散风险 共同受益 （四）其他方式 1.联建、参建融资； 2.房地产典当融资 3.利用外资 四、房地产开发投资概述 （一）房地产开发投资的定义 房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物,直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。 （二）房地产开发投资的类型 按照房地产开发的经济内容可分为 房地产开发投资的类型 按照投资房地产的用途划分 按投资方式分类金融房地产开发投资（间接性投资）实物房地产开发投资（直接性投资） 直接投资——投资者直接