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房地产开发与经营第四章 房地产项目土地的获取 温海珍博士 浙江大学房地产研究中心 浙江大学土木工程管理研究所 一、土地制度及其演变 1、我国土地制度的简单回顾 1949年以前的土地制度 ：土地私有制 ，私人和政府都可以拥有土地。 1949年后，情况发生了根本性变化。土地改革 ，社会主义改造运动中，通过合作化运动将分给农民的土地和农具再度集中，变成集体所有。城市土地名义上全部收为国有。 在50年代中后期进行的社会主义改造运动中，通过合作化运动将分给农民的土地和农具再度集中，变成集体所有。城市土地名义上全部收为国有。 至60年代初，基本上奠定了我国土地所有制即公有制的基础。土地公有制有两种形式： 全民所有制（国有）：由国务院行使所有权 农村集体所有制：由村级组织行使所有权 2、土地使用制度改革 最先进行尝试的是改革开放的窗口——经济特区深圳。最初的做法是收取土地使用费，后来又变成收取土地使用税，按年收取。 1986年出台了第一部《土地管理法》 。 1987年，深圳等地方率先进行土地出让尝试，并得到肯定，经验得到推广。 1988年修改了宪法和土地管理法 。 1990年5月19日，《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》。 存在的问题 （1）土地双轨制，划拨（历史遗留和新划拨）和商业出让并存； （2）管理和监控水平低； （3）土地市场不统一，土地杠杆失灵； （4）权力滥用，乱批开发区，越权批地； （5）转轨中土地收入的流失； （6）市场上开发水平良莠不齐，关系强、水平低的非专业开发商多； （7）滋生腐败； 3、现阶段土地使用制度的特点 （1）批租制 由于我国实行土地公有制，不论是国有土地还是农村集体所有的土地，其所有权均不允许买卖，在土地交易过程中发生转移的只是土地使用权，而且这种使用权还是有年限的。虽然土地使用权可以依法出让和转让，也就是所谓的批租，其实质不过是土地使用权的长期出租而已，只不过租金一次性缴清罢了。所以说，在我国的土地制度中，不存在真正的土地买卖，只存在长时期的土地使用权出租，即批租制。 （2）垄断制 第一层含义，我国实行的土地公有制只允许政府和集体组织等公有团体拥有土地，这本身就是一种垄断。 第二层含义，在土地交易市场上，只有政府一个土地供应者，其他任何一个机构和团体都不允许向市场提供土地。即使集体经济组织作为土地的所有者，也不能提供。农村集体经济组织的土地若要转变成可在市场上交易的开发建设用地，必须通过国家征用，由集体土地转变成国有土地后，方为合法。政府在法律上和名义上垄断了土地的供应。 （3）双轨制 所谓的双轨制就是指依据土地用途和目的的不同实行不同的土地取得方式的土地供应制度。一般而言，非赢利性和带有公益性质的土地用途可以以划拨方式取得，而赢利性土地用途，则必须通过出让方式取得。 以上所说的双轨制实际上是双重的。具体表现为： 在划拨土地中，许多被用于商业用途，如许多军用土地被开发成住宅和办公楼，用来出售或出租，以另一种形式进入市场。在以出让方式取得的土地中，大部分是以协议方式获得的，只有少部分是以指标和拍卖方式取得的。 （4）储备制 土地储备制度是指为加强对土地一级市场的统一管理, 政府依照法定程序,运用市场机制,按照土地利用总体规划和城市规划,对通过收回、收购、置换和征用等方式取得的土地进行前期开发,并予以储存,以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。土地储备制度的建立初衷是为了使混乱的土地市场变成有序的土地市场，让政府真正掌控土地市场，加强宏观调控 ，让土地市场公开透明，减少腐败，真正实现其作为垄断者的角色。土地储备制度设立的主要目的不是为了使政府的收益最大化而是为了使公众利益最大化。 土地储备制度带来很大的社会效应： 增强了土地市场的调控能力； 为城市建设筹集了资金； 抑制了土地炒作，规范了市场； 为实施总体规划创造了条件 土地储备制度带来的变化： 地价和房价上升； 房地产开发企业的大重组； 推动了土地金融的发展； 导致财富的转移。 二、土地使用权出让 1、土地使用权出让的概念 国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 主体：出让方——土地所有者，国家，地方政府具体代表；受让方——境内外公司、企业、其他组织和个人。 客体：城镇国有土地。 出让内容：一定年限的土地使用权 2、土地出让的方式 最高出让年限 居住用地70年，工业用地50年，文体科教用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。 三种主要出让方式： 拍卖 招标 公开招标；邀请招标 协议 3、三种出让方式的比较 三、土地使用权转让 1、概念 广义的土地使用权转让是指土地使用权发生转移的所有行为，包括出让。 狭义的土地使用权转让是指通过出让方式获