世联关于2011年房地产走势及几点判断.docVIP

世联研究认为，政策本身并不能导致价格涨跌，政策的主要作用在于改变供求关系，进而影响市场的成交量和成交价格。因而，供求关系将是决定市场未来价格走势的一个重要因素。改变供求关系的政策主要分两类，一类是针对房地产的行业政策，如限购、限贷以及保障房等调控政策；另一类是针对宏观经济的货币政策，如加息和提高存款准备金率等。行业政策的主要目的是削弱市场需求，减轻供求压力，意在需求；货币政策的主要目的是收紧开发商资金链，迫使其加速出货，意在供给。 行业政策对房地产市场的影响 （1）密集政策效力的持续时间：世联研究认为，2010年调控政策的出台，对楼市的影响还是显见的。从成交量来看，4.15调控造成的市场波动大于9.29调控，全国市场成交量低迷期持续约3个月，而9.29调控后各城市基本仅低迷1个月左右。就成交均价而言，2010年各个城市房价上涨的趋势基本得到控制。今年春节前“国八条”的出台已经为2011年的楼市定调，调控仍将是主旋律，且力度更大、要求更严、决心更强。受国八条和密集地方限购细则出台的影响，可以预见2011年上半年依然会出现几个月的观望期。 （2）限购政策对房地产市场的影响：通过观测各类城市限购后的市场表现，世联研究发现，限购会导致一线城市成交有明显的回落，但影响时间仅两至三个月，部分一线城市在限购之前伴随有成交量的大幅上涨，如广州成交量先大幅上涨然后再大幅回落。限购令导致部分二三线城市成交下降，但影响时间均在两个月以内。此外，限购或即将限购的二三线城市成交量并不必然回落，相反限购前后或会成交量放大，如天津、合肥、佛山和东莞等城市。 （3）限贷政策对房地产市场的影响：国八条规定将二套房首付比例提升至六成。世联研究数据显示，假定投资需求中首付在六成以下的客户均因为该政策而放弃投资房产，该政策理论上将导致59.9%的投资客流出房地产市场，占购房总需求的14.8%。但实际上，限贷政策对需求的实际影响并没有想象的大，因为信贷首付政策松紧程度与一次性付清比例高度相关。历次首付比例提升后，相当一部分城市的一次性付清比例均有所提升，一旦首付政策放松，按揭付款比例会大幅提升，而一次性付款比例将下降。这说明，首付比例提高后，仍然有相当部分的实力客户选择全款支付，进而削弱限贷政策的影响。从城市来看，深圳、无锡、惠州、佛山、厦门、青岛等东部发达城市由于投资需求比例较高，将会受到较大影响；而长沙、合肥等中部城市由于自住需求旺盛，所受影响将较小。 （4）保障房政策对房地产市场的影响：世联研究认为，保障房的缺失是导致房价快速上涨的一个重要因素。国家统计局数据显示，1999年经济适用房在商品住宅中所占比例为24.9%，而到了2008年，该比例下降为7.2%。保障房的缺失迫使广大中低收入人群在商品住房市场释放需求，加剧了商品房市场供求紧张的局面。但近两年，保障房建设力度被提升到了政治高度，2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套；2011年更是提出全国要建设保障性住房和棚户区改造1000万套。世联研究认为，保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求。假定2010年370万套保障房全部推入市场，根据世联研究初步测算，2011年的保障房供应将分流商品房8%的有效需求，其中经济适用房分流4.8%的有效需求，公租房和廉租房分流3.2%的有效需求。由于国家统计局现行的统计方式将经济适用房划入商品住宅范畴，因而我们预计2011年，保障房将造成商品住房市场被动萎缩3.2%。 （5）各类政策对房地产市场的叠加影响：历次房地产调控往往是多个政策组合使用，讨论单个政策不利于我们从整体上判断各种政策对需求的叠加影响。因而，世联研究参考2010年各类政策对楼市的影响程度，对2011年全国商品房销售面积增速进行了测算。由于未来中国经济和政策执行面临很多不确定性，我们将测算分为悲观、中性和乐观三种。 悲观预测：假定2011年受政策调控城市商品房销售面积增速与2010年“国十条”后增速保持一致，如果不考虑保障房的影响，全国销售面积下降7.1%；考虑保障房的影响，全国销售面积将下降10.3%。 中性预测：2010年一二线城市后三季度由于调控，尤其是一线城市，销售面积已经处于历史低位， 假定2011年销售面积不应再低。基于此，如果不考虑保障房的影响，全国销售面积上涨4.7%；考虑保障房的影响，全国销售面积将上涨1.5%。 乐观预测：2011年一二线城市由于全面限购，假定部分需求被挤压到三线城市，带动三线城市再创新高。照此测算，不考虑保障房的影响，全国销售面积上涨7%；考虑保障房的影响，全国销售面积上涨3.8%。 货币政策对房地产市场的影响 2011年上半年货币政策将继续保持稳健，房地产行业资金链收紧，预计未来将对中小开发商是一个大考验。由于银