6 房地产开发及建设过程.pptVIP

第六章  房地产开发的建设过程 按照工作的时间顺序和工作内容的不同，我们可以把房地产开发的建设过程分为四个阶段，即项目建设准备阶段、招标投标阶段、施工阶段和竣工验收阶段。 本章将按照房地产开发项目建设过程的主要工作内容，重点介绍工程建设的招标与投标、工程建设的合同形式与一般合同条款、工程项目管理以及竣工验收和缺陷责任期的主要工作。 第一节 建筑工程施工的招标与投标 一、建筑工程施工招标的基本概念 招标投标是一种生产交易行为，是商品经济发展到一定阶段的产物。房地产开发项目建筑工程施工招标是指房地产开发商设定“开发项目建筑工程施工”这一标的，招请若干个建筑承包商进行秘密报价竞争，由房地产开发商从中选择优胜者，并与之达成协议，签订合同的过程。 为了真正选择资质优良的承包商承包建设工程，开发商在招标之前应制定统一的招标文件，以确定统一条件，保证投标者能够在平等的基础上竞争。这些招标文件包括设计图纸、工程数量、技术规范要求、合同条件等。所有参加投标的承包商都在同等限制条件下公平竞争，都按照规定的招标文件投标，以便开发商进行对比分析，作出公平合理的评价。 最后需要说明的是，招标投标是开发商与承包商双方的事，双方必须坚持自愿、公平、等价、有偿的原则，诚实守信、讲求职业道德。双方行为不仅受到法律制约，同时还受到法律保护。 在项目建设阶段，除了工程施工可以通过招标发包外，其他内容如项目方案设计、设备供应等均可通过招标发包，甚至可以通过招标由资质较好的单位总承包。 二、开发建设项目的招标方式 在国际市场上，招标方式基本上可以分为两种，即公开招标和限制性招标。在我国则存在三种方式，即公开招标、邀请招标和议标。 在市场经济的条件下，开发商一般采用公开招标和邀请招标方式。个别较为特殊的开发项目，可采用议标方式发包，但应在招标申请中写明理由，并经招标投标管理部门批准后，方可采用。 ⒈ 公开招标 公开招标是指开发商自身或委托招标单位，（通过海报、报刊、广播、电视等手段，）在一定范围内，（如全市、全国，大项目甚至可在全世界，）公开发布招标公告，或直接将招标通告寄给具有投标潜力的某些公司，以招揽具备相应条件而又愿意参加的一切承包商前来投标。 公开招标使开发商有较大的选择范围，这种公开竞争的方式会促使承包商努力提高开发项目建设工程的质量，缩短工期并降低成本造价。 公开招标通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。此时开发商不易掌握其造价和控制工期，因而可以通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的承包商作为承包单位。 不足：由于开发商审查投标者资料及其标书的工作量比较大，所以公开招标需要经历相当长的一段时间，招标支出费用也较高。 ⒉ 邀请招标 邀请招标也称选择性招标，是由开发商或其委托的招标单位向所信任的、具有相应资格的建筑承包商发送招标通知书或招标邀请函，邀请其参加开发项目建设投标竞争的一种发包方式。邀请招标是非公开招标方式的一种。 被邀请参加投标的承包商通常在3至10个之间。 开发商或其委托的招标单位可以在自己熟悉的承包商之间进行选择，或者先公开发布通知，邀请承包商报名，经过资料预审后再选定邀请对象。 采取邀请招标方式，由于被邀请参加竞争的投标单位有限，开发商可以节省招标费用，而且可以提高招标工作的效率，节省时间。但是这种招标方式限制了竞争范围，把许多可能的竞争者排除在外，这样也就缩小了开发商的选择余地。 邀请招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术、只有少数承包商能够胜任的建设项目，或者是公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目，以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程。 ⒊ 议标 议标也是非公开招标方式的一种。议标是指由招标单位直接指定投标单位或由招标单位的有关上级主管部门向招标单位（即开发商）推荐或指定投标单位。 议标方式适用于少数保密性较强的工程项目。在房地产开发中很少出现这种情况。 三、招标机构 当房地产开发商决定采用招标方式发包建筑工程时，不管是公开招标、邀请招标还是议标，都需要组织一个招标机构，负责招标过程中的决策活动与日常事务工作的处理。整个招标过程的活动均由招标机构负责组织。 所谓招标过程中的决策活动是指下列事项： ⒈ 确定开发项目发包的范围，即决定建筑工程全过程统包还是分阶段发包，或者单项工程发包、分部工程发包、专业工程发包。 ⒉ 确定承包方式和承包内容，即确定总价合同、单价合同或成本加酬金合同，以及是全部包工包料，还是部分包工包料、专业工程发包等。对这些承包方式与承包内容，房地产开发商通常选择全部包工包料的总价合同方式。 ⒊ 确定标底。 ⒋ 决标并签订合同或协议。