中国房地产市场及发展现状、问题及对策.pptVIP

. * 中国房地产市场的发展现状、问题及对策 * 一、我国房地产市场的历史 二、我国房地产市场的现状及存在的问题 三、解决问题的对策 纲要 * 一、我国房地产市场的历史 我国房地产市场的形成 1998年我国住房货币化改革以来新近形成，与我国股票市场一样是“政策市”，政策决定了房地产市场的兴衰和未来的发展趋势，也决定了地方政府通过房地产市场的手段发展地方经济。 * 一、我国房地产市场的历史 中国房地产市场发展的四个阶段 第一阶段 1998年-2003年 第二阶段 2003年-2007年 第三阶段 2007年-2008年9月 第四阶段 2008年9月-限购令出台 * 一、我国房地产市场的历史 第一阶段 1998年-2003年 从计划经济向市场经济过渡，解决居民 的基本住房条件；以居民消费需求为主导的市场。 * 一、我国房地产市场的历史 第二阶段 2003年-2007年 2003的SARS事件使我国一些大中城市的经济发展停滞，特别是房地产市场受影响明显。 政府出台18号文件，将房地产作为支柱产业，弥补因SARS造成的经济损失。 中国各大城市成为世界最大的“工地”；房地产业前所未有的增长，呈现过热局面。 * 一、我国房地产市场的历史 2004年后出台“国六条”、“国八条”，控制固定资产投资过热。没能抑制局面。 一线城市房价快速增长；二线城市逐渐跟上 * 一、我国房地产市场的历史 第三阶段 2007年-2008年9月 2007年上半年深圳、广州、上海等城市的房地产市场 房价快速提高，泡沫累积，货币政策从紧，房价开始回落， 住房消费为主导 住房投资为主导 * 一、我国房地产市场的历史 第四阶段 2008年9月-2011年前后全国大多数城市落实限购令 雷曼兄弟银行倒闭 政府救市，货币政策宽松 经济形势好转，房价暴涨趋势明显 限购令 * 二、我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始） 总的来说，我国房地产业的现状是：国民经济支柱产业，在政府的宏观调控下有望回归理性发展。 从土地、房产两种市场上来分析 * 二、我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始） 土地市场的现状及问题 1、严格的房地产市场调控政策及不断紧缩的货币政策，有效地抑制了投资性需求，促使土地市场降温，城市地价增速放缓 2001 年以来监测城市商住综合地价与商品房价格及增长率 来源： 2012年3月2日　中国国土资源报 * 二、我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始） 2、流拍流标现象频繁，底价成交成市场主流。 2011年以来，全国重点城市经营性土地流标率不断走高，平均流标率为9.65%。房地产开发企业拿地更趋谨慎，“地王”难以重现，各地土地流拍流标现象频频出现。 今年2月北京出让土地为16块，总出让建筑面积为116.6万平方米，土地出让金为42.22亿元，平均楼面价为3622.5元每平方米。这16宗地块全部底价成交。 （来源：中国证券报2012年3月2日） * 二、我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始） 3、土地出让金减少，影响到地方财政 土地出让金当中净收益10%用于保障房，10%用于教育投资，10%用于水利，15%用于农业。如果土地出让金减少，净收益减少，这些所谓10%、15%的投资也会减少，就会影响到整个地方的开支 * 二、我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始） 土地市场的冷清，一方面是由于房企对调控不放松的预期强烈，不敢轻易出手拿地；另一方面是当前部分房企资金链相当紧张，无力拿地。 * 二、我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始） 房产市场的现状及问题 1、在调控政策的作用下，过热的房产市场已经开始降温 万科 、保利 、恒大 、金地、招商、富力、碧桂园、合生创展八大地产龙头企业已经停止土储扩张，放慢开发节奏，开源节流。同时限购令也一定程度上抑制了炒房投机需求（来源于11年12月30日，上海证券报） * 二、我国房地产市场的现状及存在的问题（从2011年开始） 2、楼市库存逼近历史高点，二线城市库存增速更快。 经过一