以速度赢取利润——碧桂园及成本控.docVIP

碧桂园以大盘开发为主。其产业链条之长，是其它房地产企业无法企及的。这种产业模式带来的首先是成本控制的精算，是生产过程的可控制性非常强，使整个生产节奏加快。 一、低土地成本是碧桂园成功的不二法门 1．碧桂园是全国最大的“地主” “土地多了不一定赚钱，老婆多了不一定幸福。”地产圈思想家冯仑的这句格言，碧桂园集团的老板杨国强显然不太认同。 过去两个月来，这位起步于广东顺德的地产富豪，正催促其部下以惊人的速度全国圈地：据其最新公告称，截至8月15日止，该集团土地储备总可建筑面积达到5400万平方米——仅仅在15天前，这一数字为4500万平方米，而统计至6月30日止的中期业绩报告则显示，当时的数字是2950万平方米。这些新增土地储备遍布广东及天津、重庆、湖南、湖北、安徽、内蒙古等多个省市自治区，且基本上位于三线中小城市。 毫无疑问，这家赴港上市不到半年(4月20日挂牌)的内地地产股新贵，已经成为中国开发商中最大也是最生猛的“地主”之一。中银国际甚至预计，一年后碧桂园的土地储备总建筑面积可能增至8600万平方米。 对10年来(碧桂园创办于1997年)以“大盘开发”战略笑傲珠三角的杨国强而言，展开全国扩张攻势后土地储备的急剧膨胀尚在意料之中，而其新增土地地价之低廉，更让人印象深刻。上述中报披露，碧桂园集团的平均土地成本仅约占楼盘售价的7.4％，平均楼面地价每平方米不超过200元。7～8月份新增的2000多万平方米土地储备，一共花了不到30亿元，平均楼面地价更只有145元！作为对比，其广东老乡富力地产9月11日拍下的广州白云区一幅地块，楼面地价每平方米高达18700元。 2．碧桂园的低价拿地策略 碧桂园的低价拿地策略：（1）第一招：先予后取——碧桂园超低价圈地的秘诀之一；（2）第二招：酒店开路——“酒店+住宅”模式一举两得；（3）第三招：急人所急——杨国强深谙基层政府的心思（做成流程图） 杨国强曾说过，低土地成本是碧桂园成功的不二法门。但在政府土地出让政策日益收紧的今天，他是怎样做到这一点的呢？短时间内吞食如此巨量的土地，难道他不担心消化不良吗？ （1）第一招：先予后取——碧桂园超低价圈地的秘诀之一 在韶关市“十一五”规划中，武江区芙蓉新城将成为“大韶关”的核心，建造中的武广客运铁路专线韶关新站就设在新城之内。武广专线通车后，由广州到韶关坐火车只需50分钟，而目前最快也要两个半小时。 2007年7月12日，碧桂园两家子公司联合竞得的韶关新项目，就在芙蓉新城中心地带。让人有点不敢相信的是，占地达239万平方米，总建筑面积430万平方米，且山水资源丰富、发展前景可观的这一大片土地，只花了碧桂园4.5亿元，每平方米楼面地价仅104元。 “碧桂园是通过公开出让方式获得这一地块的，不存在所谓‘暗箱操作’。”韶关市国土资源局的屠主任强调，“政府借助有实力的民间资本撬动新城区发展，作为知名开发商和香港上市公司，我们相信碧桂园有足够的经验与实力。” “其实韶关的地价并不低。”韶关怡和园房地产公司开发部一位人士说。2007年6月底，该公司同样在武江区拍下的一幅土地，每平方米地价为339元。而7月20日一幅更靠近市区的总面积达37万平方米的地块，最终成交价达3亿元，每平方米地价超过了800元。 “虽然碧桂园新项目离市区还有一段路，但业内都知道芙蓉新城是个潜力股。如果不是政府支持默许，谁也不可能以如此低的价格投得。”上述人士表示。 实际上，早在2005年，碧桂园就已进入韶关，当时宣称将投资100亿元。据知情人士介绍，杨国强对当时正在规划中的芙蓉新城表示出浓厚兴趣，但因时机尚不成熟，杨转而在韶关浈江区拿下了其当地首个项目，并命名为“韶关碧桂园”。 碧桂园表现出来的务实作风及出色的效率与能力，让韶关市政府官员对其信心倍增。比如联合浈江区政府妥善解决了8000亩征地青苗费清点及补偿工作，后又与政府达成协议，为受征地影响农民提供培训后安排到公司内就业。此后，碧桂园在韶关，尤其是在急剧扩容的新城开发过程中便一路绿灯。 （2）第二招：酒店开路——“酒店+住宅”模式一举两得 “一年一个碧桂园”，曾经是前些年杨国强最喜欢一句口号。如今的碧桂园显然早已远远突破“一年一个”的目标，但其“克隆”战术的精髓却始终未变。 在建的浈江区韶关碧桂园，就有一座五星级酒店的规划，而其芙蓉新城项目也宣称，将建造五星级标准的酒店及相应商业配套。在韶关这样经济不算十分发达的中等城市里，10公里内由同一家集团开发两座五星级酒店的做法，从投资回报角度看是否合理姑且不论，至少当地政府是乐见其成的，因为这有助于提高城市形象，以吸引其他外来投资。 当地人士评价说，酒店及各项商业配套，是每个城市的面子工程，共同的利益出发点使碧桂园与政府关系融洽，在竞争看中的地块时自然握有更