房地产价格及收益法评估.pptVIP

房地产价格的收益法评估 一 收益法的基本理论 1.收益法:将估价对象在估价时点后的所有正常纯收益,用适当的折现率折算到估价时点价值的方法 2.某宗房地产的市场价值为该房地产自估价时点后能够产生的各项净收益现值之和 二 净收益估算 1.潜在毛收入估算 潜在毛收入是 指假定估价对象 被全部利用或出租的情况下, 按照市场平均经营状况或市场租金水平,估算估价对象所能够产生的总收入 2.有效毛收入 从潜在毛收入中,扣除估价对象预期可能存在的部分闲置(空置)及坏账等损失后的收入 (3)经营费用估算 包括经营管理费、日常维修费、保险费、税金等 (4)净收益估算 净收益=有效毛收入-经营费用 三、折现率估算 1.折现率：投资者能够从一项“相似的”投资中得到的回报率 2.折现率估算方法 （1）市场提取法（比较法） （2）资本资产定价模型 r-rf+β(rm-rf) r为折现率，rf为 无风险利率，rm为社会投资平均报酬率或市场利率， β为估价对象房地产的不可分散系数 β=(r-rf ）/(rm-rf)1 rrm = = (3)投资资本结构组合法 r = rm×m + re×（1-m） rm为抵押贷款折现率 re为权益资本（自有资本）期望的投资回报率 m为抵押贷款价值比例 1-m为权益资本占房地产价值的比例 (4)债务保证率法 r = DCR× rm×m DCR = NOI / Im DCR为债务偿还保证率=年净收益（NOI）/年债务偿还额（ Im ） 四、残余法 A = VL × rL + Vb × rb VL =（A - Vb × rb）/ rL 或 Vb =（A - VL × rL）/ rb A为土地和地上建筑物共同产生的净收益 VL为土地价值 Vb为建筑物价值 五、收益法应用举例 估价对象为一写字楼，钢筋混凝土结构。土地面积为10000平方米，建筑面积为50000平方米，使用面积35000平方米，土地使用权年限自2000年6月30 日起50年，现需要评估该写字楼在2005年6月30 日价格。估价过程如下：该估价对象为一收益性房地产，适宜于选用收益法进行评估。经过市场调查分析表明，该写字楼已经全部租出。目前的契约租金月平均为250元/平方米，其中有50%面积的租期截止到2005年12月底，另外50%面积的租期截止到2006年6月底。该写字楼的市场租金应为300元/月.平方米，可出租使用面积为32000平方米，其余3000平方米为管理人员用房和设备用房。同类物业的市场平均空置率预期将继续保持在12%左右。楼内办公家具由出租人提供，原价值400万元，经济耐用年限为10年，残值率为2%。日常管理及维修费用每月为75万元，房产税为房屋租金（扣除家具部分）的12%，其它税费约为实际总租金收入的6%。 第五节 房地产价格的假设开发法评估 一、假设开发法基本理论 （一）假设开发法原理及适用范围 将估价对象房地产预期开发后的价值，扣除预期各种开发及销售的费用、税金、期望利润，所得剩余额作为估价对象房地产的价格 生地 毛地：完成土地使用批准手续，至少具备道路等三通条件，但地上建筑物尚未被拆除 熟地：具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的土地 1、将生地开发为熟地租售 生地价格=预期开发完成后的熟地价值-由生地开发为熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-购买生地的税费 2、在熟地上建造房屋租售 熟地价格=预期开发完成后的房地产价值-熟地上建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-购买熟地的税费 3、由生地建造房屋租售 生地价格=预期开发完成后的房地产价值-由生地开发为熟地及建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-购买生地的税费 4、将毛地开发为熟地租售 毛地价格=预期开发完成后的熟地价值-由毛地开发为熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-购买毛地的税费 5、由毛地建造房屋租售 毛地价格=预期开发完成后的房地产价值-由毛地开发为熟地及建造房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-购买毛地的税费 6、将旧房屋装修改造为新房屋后租售 旧房屋价格=预期装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用-投资利息-销售费用-装修改造投资利润-购买旧房屋的税费 7、将在建工程完成为房地产租售 在建工程价格=