浅淡规范房地产价格评估行业及几点思考.docVIP

浅淡规范房地产价格评估行业的几点思考房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，房地产价格评估行业是房地产业的重要组成部分。我国自“实行房地产价格评估制度”和“实行房地产价格评估人员资格认证制度”以来，全国房地产估价企业大概有4500家，其中一级资质的有150多家，全国取得房地产估价师资格的大概有35000多人，执业的有3万多，整个行业的从业人员，估计有25万。建立了以《城市房地产管理法》为基础的，由《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》、《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产抵押估价指导意见》等组成的法律法规体系。目前，我国房地产估价业务范围已涉及房地产抵押贷款、城市房屋拆迁补偿、土地有偿使用、房地产转让租赁、司法鉴定、房地产保险、房地产课税、投资咨询、中外合资与合作、企业改制、资产重组等多个方面。房地产估价行业得到了较快的发展，为促进社会主义市场经济的发展发挥了积极作用，但由于我国房地产估价行业还处于不断发展和完善的阶段，现阶段还存在许多问题。 一、我国现阶段房地产估价行业存在的问题： 1.房地产相关法律法规不健全，影响对各类专业评估的统一管理 我们知道注册会计师有《中华人民共和国注册会计师法》、《中国注册会计师独立审计准则》、《中国注册会计师职业道德准则》等，规范了中国注册会计师的执业行为，而在评估行业中，尚未制定《注册评估师法》、《评估行业管理条例》等，同注册会计师和律师行业相比；我国评估行业的立法较为缓慢，评估行业立法滞后于行业的发展，造成对各类专业评估规范管理无法可依，对相关政府部门、评估行业协会、评估中介机构以及评估师的职责，缺乏必要和统一的法律约束，实际工作中，有关主管部门只能通过对各自归口管理的专业评估机构制定规范性文件进行管理，但这些文件往往引起部门之间的利益冲突。 2．各评估专业各自为政多头管理；收费标准与评估规程各异，不同评估专业之间缺乏必要的沟通、协调与合作 截至目前，政府部门管理的评估中介行业有十多个，它们分属财政部、建设部、国土资源部、计委等部门；涉及注册资产评估师、注册房地产估价师、注册土地估价师、价格鉴证师、乡镇企业资产评估师、农村集体资产评估员、矿业权评估师和旧机动车评估师等，评估机构执业资质也有多种，各评估专业的评估依据也分别使用各主管部门所制定的规程和规章。如以房产为主的房地产评估要按建设部制定的规程和规章进行评估，以土地资产为主的地价评估要以国土资源部制定的规程和规章进行评估，造成相类似的工作要分别按不同的收费标准收费，按不同的技术规程规范出具评估报告。如对企业不同类资产的评估，往往要涉及不同评估机构和其行业主管部门，并且要分别交费，不仅加重了企业的负担，也降低了办事效率。其实，各类评估专业之间有着密切的业务联系，需要相互沟通、协调与合作。但在实际工作中，各评估专业之间缺乏必要联系，制约了各类评估专业执业资质、执业资格和执业技术规范等制度交流与建设，不利于整个评估行业的统一规范。 3.部分评估机构和估价师行为不规范,影响了评估行业的公平诚信、估价师的专业形象在下降 评估机构和评估人员“道德滑坡”、仍然存在着较为严重的部门割据和行政干预导致的公平竞争机制不足，不断提高回扣比例和降低收费价格导致的行业利益被严重侵害，不论技术水平的单一执业资格制度和各级机构执业范围划分的模糊性导致的业内利益分配不公和价格无序竞争，某些职业主体以出具符合委托方要求的报告为工作目的而导致的行业公信力严重下降等，使房地产评估行业的发展严重受阻，也使其保障房地产交易中各方权益和稳定房地产市场秩序的功能严重弱化，最终使其作为国民经济至关重要行业的角色“名不符实”。如在房地产抵押贷款评估上,有些评估机构为了迎合顾客的不合理要求,置评估规程和规范于不顾,评估结果与市场价值严重背离,损害了有关当事人的合法权益;有些评估机构为了争取某项业务,大搞钱权交易、拿钱开路，搞强制评估、指定评估。某些银行的人员私下或公开地要求想融资的企业到指定的评估机构评估，从中索取高额回扣；还有部分评估机构为了争取业务，过度降低收费标准，大搞价格战。这些现象的存在严重影响了评估报告的独立、客观、公正和评估行业的公平诚信，损害了国家和集体的合法权益，为滋生腐败提供了温床。 4.政府行政性管理、行业自律性管理和职业道德标准建设滞后。 目前，由于各评估专业管理机构自立门户，个别评估专业主管部门又没有认真履行行政管理的职责，甚至还未建立行业自律性组织，缺乏对评估机构及执业人员的执业资质、执业行为和执业质量等有效监管。专业主管部门监督管理不力和职业道德标准建设的严重滞后，不能适应评估业务发展的客观需要，在一定程度上影响了评估行业的健康发展。房地产评估行业职业道德存在‘两高两低（