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物业管理基本制度与政策 福建师范大学法学院副教授： 丁兆增 第一章 物业管理概述 （一）考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理的作用、特征和《物业管理条例》（以下简称《条例》）核心内容的掌握程度，以及对我国物业管理的产生、发展和制度建设的熟悉程度。 （二）考试的基本要求 掌握：《条例》对物业管理的定位，《条例》的指导思想以及确立的基本法关系。 熟悉：物业管理的基本特征，物业管理在社会经济中的地位和作用，《条例》确立的基本制度，《条例》所涉及的主要问题 了解：物业管理的产生和发展 （三）要点说明 1、《条例》对物业管理的定位 2、物业管理的特征 3、物业管理的市场化特征 4、市场原则作为物业管理活动的前提条件 5、我国物业管理的产生和发展 6、我国改革开放前城镇住房制度的主要特征 7、物业管理在社会经济中的地位和作用 8、我国物业管理制度建设的历史沿革 9、政府在我国物业管理发展中的特殊地位 10、《条例》颁布前物业管理制度建设的主要特点 11、《城市新建住宅小区管理办法》 12、《条例》颁布后物业管理制度建设的主要特点 13、 《条例》的指导思想 14、 《条例》创设的法律制度及其内容 15、 《条例》的主要思想 16、《条例》法律责任的特点 17、《条例》确立的基本法律关系 第二章 物业管理服务 （一）考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理服务的特点、内容，物业服务收费、物业使用和维护等有关政策的掌握程度，以及对物业管理服务标准、物业服务收费，（前期）物业服务合同的理解、熟悉程度和应用能力。 （二）考试基本要求 掌握：物业管理服务的特点、物业管理服务的内容、物业服务成本的构成、包干制和酬金制收费形式，（前期）物业服务合同的主要内容、物业使用和维护的有关规定。 熟悉：普通住宅小区物业管理服务的标准，前期物业服务合同的特征和时效，物业管理维护秩序的方式。物业管理企业在安全事故中的法律义务。 了解：物业管理企业的安全防范协助义务，利用物业共同部位、共用设施设备进行经营活动的有关规定。 （三）要点说明 1、物业管理服务的特点 2、物业管理服务的内容 3、物业服务合同约定以外的服务 4、物业管理服务标准 5、物业服务收费的原则 6、物业服务收费的定价形式 7、物业服务费用的计费方式 8、物业服务费用的成本构成 9、实行酬金制的物业管理企业的义务 10、物业服务费的缴纳和督促 11、物业管理企业代收代交各项公用事业费用的规定 12、物业服务合同的主要内容 13、物业管理资料的移交 14、前期物业服务合同的主要条款 15、前期物业服务合同的特征 16、前期物业服务合同的时效 17、物业管理企业的义务 18、物业管理企业的责任 19、物业使用和维护的相关法律规范 20、利用共用部位、共用设施设备进行经营的相关规定 21、业主装饰装修房屋的规范 第三章 物业管理的基本制度 （一）考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对业主大会、业主公约、前期物业管理投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格和宅专项维修资金等七项制度的掌握程度，以及对相关政策必要性和具体内容的了解、熟悉程度和应用能力。 （二）考试基本要求 掌握：业主大会的职责和表决规则，业主委员会的职责，业主（临时）公约的内容和法律效力，前期物业管理招投标的强制性规定，物业承接查验制度现存意义，各资质等级物业管理企业的条件，物业管理师考试注册的规定，住宅专项 维修金的交存和使用。 熟悉：业主的权利和义务，业主临时公约应具备的主要条款，前期物业管理投标的意义和原则，应移交的物业管理资料的范围，物业保修的法律规定，物业和企业资质管理的必要性，物业管理师应具备的执业能力，住宅共用部分、共用设施设备的范围、住宅专项维修资金代管单位的义务，挪用住宅专项维修资金的法律责任。 了解：筹备成立业主大会的工作内容和程序，业主委员会委员的资格条件、物业管理招标文件的内容，物业管理招投标的评价规划，物业承接查验的主要内容，物业管理企业资质的申报程序，物业关联产业人员的职业道德。 （二）要点说明 1、业主的权利 2、业主的义务 3、业主大会的组成 4、业主大会的性质 5、成立业主大会的限制和选择 6、业主大会的筹备 7、筹备业主大会的工作要求 8、业主大会的成立 9、业主大会的职责 10、召开业主大会临时会议的三种情况 11、业主大会的表决规则 12、业主委员会的性质 13、业主委员会的职责 14、业主委员会的备案 15、业主委员会委员的资格条件 16、业主委员会委员的资格终止 17、业主委员会会议的规范 18、业主大会、业主委员会的限制性要求 19、业主公约的性质 20、业主公约的主要内容 21、业主公约的特殊作用 22、业主