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理性判断房地产的保值与增值 【发布日期】2012-7-3 【作者】楼江 闫震 【来源】《中国房地产》2012年第6期 楼江 闫震 同济大学经济与管理学院 房地产具有保值与增值的特性，即投资房地产后持有一段时间，无需追加资金或劳务，即可通过房地产市场变现，获得的回报在考虑了资金的时间价值后，等于或大于投入。这样，就实现了资本通过房地产市场的保值与增值。但是，房地产作为—种商品，其价格是由市场决定的。这就意味着其价格应按照市场经济的规律，围绕其价值波动。那么，房地产的保值与增值是否需要条件呢? 一、房地产保值与增值的理论依据 我国城市土地归国家所有，个人仅能拥有一定期限内的土地使用权。按照法律规定，土地使用权到期，需继续使用的，要通过审批并补交土地出让金。而房产在使用过程中，无疑也面临着结构损坏、设备陈旧老化等问题。通常而言，房地产是不应具备保值或增值能力的。房地产之所以能够在不断折旧的情况下保值甚至增值，有其独特的本质原因。 要取得房地产的使用价值，房产与地产缺一不可。二者价值相互依存，联系紧密，一方价值的上升也会拉升另一方的价值。通常情况下，房地产价值上升是由土地价值上升带动的。根据级差地租理论进行分析，土地价值增长主要受以下因素影响。 1．绝对地租的上升 城市土地绝对地租是指凡是租用土地都必须缴纳的地租。随着城市人口数量的增加和经济的发展，原有土地往往难以满足城市的需要。因而，城市不得不投入更多的成本来开发更偏远、更难于利用的土地。城市最劣土地的边际成本随城市的扩张而递增。这种现象不仅对城市边缘土地价值造成影响，也通过增加使用所有土地的最低成本，提高了城市土地的绝对地租。对于房地产而言，绝对地租的上升是自然增值过程。如成熟街区的房地产，除时代变迁外其他条件均无显著变化，房地产升值的主要原因是绝对地租的上涨。 2．级差地租的上升 城市土地级差地租分为两种形式。级差地租Ⅰ是投入不同地块上的等量资本，由于土地位置不同而产生超额利润：级差地租Ⅱ是由于对同一地块连续增加投资而产生的超额利润。对于房地产的保值增值，前种形式一般随着城市基础设施的建设发生区位条件的改变而使房地产升值：后者则往往通过旧城区改造体现房地产的升值。以轨道交通建设为例，与周边类似地块相比，深圳地铁一期站点周边700平方米范围内住宅价格平均涨幅达到19．5％，100平方米范围内则高达 37．8％。该地区房地产升值的主要原因是级差地租的上涨。 二、房地产保值与增值的市场诱因 房地产是一种具有多种特殊属性的商品，其市场运行也具有自身的特点。房地产能够实现保值与增值，其市场诱因主要有以下四点。 1．房地产商品供需失衡 我国正处于高速城市化的进程中，房地产刚性需求量很大。自1978年改革开放起，我国城市化率由17．8％上升至2010年的47．6％。预计 2020年，全国城市化率将达到54．45％；2030年预计将上升至61．6％。这就意味着，在1978年至2030年的50余年内，我国年均新增城市人口超过1300万；由此产生的每年数百万套的新增住宅需求使得近10年我国住宅房地产刚性需求经久不衰。同时，城市人口自然增长、家庭规模缩小和居住环境改善的需要等因素都是促使房地产刚性需求持续旺盛的重要原因。 而与之对应，房地产的供给则不同于普通商品。土地是不可再生资源，建设用，地的规模必须严格控制。土地供应量难以遵照市场经济的规律，随价格上升而增加。房地产市场长期供不应求的局面，使房地产价格保持在高位且不断上涨。 2．房地产行业的垄断 我国的土地所有制决定了土地出让市场是由政府垄断的。“土地财政”已成为一些地方政府最重要的经济来源。土地供应中的招拍挂方式决定了在土地稀缺的市场条件下，土地价格往往不断趋高。 房地产开发投资额巨大、工程复杂、行业门槛相对较高，同时，房地产又具有不可移动的特性。在一定范围内，容易出现由数家公司形成的寡头垄断。由于相近房地产价格相互关联，各寡头间利益相关，很容易达成同盟。寡头垄断同盟所带来的，通常是整个行业的超额利润。 3．信息不对称 房地产是一种特殊的商品。作为消费者，很难从专业角度分析其内在品质。消费者被置于信息不对称的劣势一端。例如，混凝土强度是否达标、砌体结构中砂浆饱满度如何等问题，消费者是无从得知的。同时，消费者通常会忽视很多关于房地产质量的重要因素，而这些因素都能直接或间接影响房地产的价值。这些信息不对称的情况为部分开发商提供了以次充好、抬高房价的机会。 4．投资和投机需求 人们热衷选择投资房地产的原因主要有以下四点。 第一，投资者对房地产市场投资的预期是风险低、回报稳定。同时，近年