关于国内铁路实行“铁路+物业”模式的探讨.docVIP

　　关于国内铁路实行“铁路+物业”模式的探讨 　　一、问题的提出 　　1. 铁路现状迫切要求转变经营发展模式。铁路从 2010 年《中长期铁路X规划》实施以来，全国大规模建设给铁路带来了资金困难和运营负债两大难题，据有关资料显示，截至 2013 年9 月 30 日，中国铁路总资产负债率达 63%，在建工程达 1.5 万亿元以上，巨额负债已严重拖累铁路发展。一是 2014 年铁路建设重归 8000 亿元以上的历史高点，但随着铁路管理体制的重大改革，单一依靠国家投资来推动铁路建设越来越困难。即将推出的铁路发展基金明后年的融资总规模也只有当年投入铁路建设规模的一半，国家财政对铁路公益运输的补偿或不足千亿元。面临巨额资金缺口，铁路自身亟须培养造血能力。二是随着铁路大规模建设资金的投入，必须归还银行的贷款和利息，以及计入财务成本的设备折旧费用不断增加，全国铁路整体财务状况不佳的局面近期内不可能扭转。三是尽管国家出台新政策，鼓励外资和民营资本进入铁路投资项目，但从目前铁路的负债和运营情况来看，铁路要实现从市场中融资的难度很大，因为铁路目前不具备归还贷款和盈利能力，如果不是采取行政方式，社会资本自然不会向一个负债累累的企业流动，这是市场经济的基本常识。 　　由此可见，铁路目前最重要、最关键的问题就是如何改变经营状况，增强盈利能力和造血功能，提高企业经济效益，解决好铁路建设和经营问题。但是铁路经营要依靠单一的运营收入实现提高盈利，在世界范围内还没有先例；如果不改变经营发展模式，对铁路建设和运营实现可持续健康发展都是不利的，所以，积极探索铁路经营发展模式势在必行、刻不容缓。 　　2. 港铁铁路 + 物业综合发展经营模式值得借鉴。从世界各国的铁路经营来看，单靠运营收入是不能维持收支平衡的，而目前从世界范围来看，铁路运营模式最成功的当属港铁公司，港铁是被公认的全球首屈一指的铁路系统、全球铁路营运业的先驱之一，是世界范围内少有的不依靠政府补贴的地铁运营商之一。不仅在安全可靠性及效率方面均一直保持国际领先水平，而且迅速拓展多元化业务，经营毛利率一直维持在 30% 以上，曾经一度接近 60%。港铁采取的铁路（包括地铁）+ 物业综合发展经营模式，摆脱了单靠运营收入维持运营的单一模式，实现了两条腿走路，形成了物业和其他收入与运营收入各占半壁江山的局面，这恰恰是值得我们国铁努力学习的地方。 　　由此可见，学习借鉴港铁铁路 + 物业综合发展经营模式，将其与国内铁路建设和经营的实际需要相结合，研究探索符合国内铁路经营发展的新模式，是十分具有现实意义的新课题。 　　二、关于港铁铁路 + 物业模式分析 　　港铁公司取得如此惊人业绩，得益于采取铁路 + 物业综合发展经营模式，在铁路沿线成功地将交通、房地产、商业、社区等在设计布局和功能方面综合协调考虑，发展成为独特的综合商业及住宅社区，从而创建一种新的盈利模式，实现了铁路经营效益最大化，确实值得我们学习借鉴。 　　（一）港铁铁路 + 物业模式的概念 　　铁路 + 物业综合发展模式就是指铁路建设与上盖物业同步发展，物业为铁路提供充足客源，利用物业开发回收增值，以补贴铁路建造成本，增加运营收入。其核心价值是在集约用地的前提下实现高密度发展，让区域更加繁荣，并本着以人为本的理念，为居民带来一个有一个优质社区和现代化的新生活。 　　（二）港铁铁路 + 物业模式的特点 　　1. 集成度高 　　港铁铁路 + 物业综合发展经营模式以铁路（包括地铁和城轨）车站为节点，将铁路与城市商业、居民住宅区整合在一起，建成一种新型的城市综合体，这个综合体包括铁路车站 + 商业区（包括酒店、宾馆、购物中心、休闲娱乐中心）写字楼 + 居民住宅小区。港铁将便捷的交通与商业和住宅整合，创建了城市综合体的一种新模式，也非常契合现代城市集约节约的用地理念，在城市规划建设上，达到了国际一流水平，成为香港最高档次区域。 　　2. 方便快捷 　　越是发达的城市，人们的生活节奏越快；香港作为国际性的大都市，人们对于方便快捷的自然要求更高。而港铁正是以此为切入口，在开发设计新型城市综合体之时，将方便快捷作为首要考虑的因素，首先对综合体按功能性质合理划分独立板块，然后以铁路车站作为辐射点，对每个独立板块设置方便快捷的出入通道，而独立板块之间也各自设置独立的往来通道，保证了每个独立板块的出入不交叉、不冲突，真正做到了方便快捷，体现了一种未来城市的心格局和新趋势。 　　3. 吸引力强 　　由于港铁新的城市综合体集成度高、方便快捷，对相当大的一部分人群产生了巨大的吸引力，如出行频繁的人群、生活节奏快的人群、时间成本高的人群、交际范围广的人群、对生活便利要求高的人群，等等。使得交通、商业、写字楼和住宅相得益彰，互相衬托，人气、财气两旺，商业与居住双赢，打造了一批地标级建筑群和高档