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2016年中国房地产去库存半年考 —— 中国房地产住宅市场去库存地图 中债资信房地产行业研究团队：王旋、傅思晴、宋睿 2014年以来我国房地产调控政策以“去库存”为主题 2015年延续了前期市场化政策思路并开始全面放松刺激政策 2016年以来调控政策则是房地产去库存系列政策的进一步深化 随着本轮销售回暖 ，全国库存情况是否有所改善？ 以下我们将分别从广义库存和狭义库存的角度，对全国各省份及35 个一二三线城市的库存变化情况进行分析 ，并对2016年以来部分地 区的去库存政策进行汇总。 狭义库存：我们以国家统计局对各 城市商品房待售面积作为狭义库存， 根据国家统计局对商品房待售面积 的定义，狭义库存为已竣工商品房 至报告期尚未售出或出租的面积 广义库存 ：我们定义广义库存为累 计新开工面积和销售面积差额，广 义库存包括已竣工未售面积和在建 未售面积 ，广义库存包含了尚未进 入销售的潜在库存，能在反应更长 时间内地区的库存情况 全国住宅广义库存及去化周期变化情况 图1 ：近年全国库存变化情况（万平方米、%） 图2 ：近年全国去化周期情况（年） 资料来源：国家统计局，中债资信整理 注：2016 年6 月30 日去化周期采用年化销售量计算 资料来源：国家统计局，中债资信整理 自2015年以来 ，随着房地产市场回暖 ，全国广义库存量及去化周期连续2年出现 下滑 ，2016年6月末，去化周期为2.31年，库存压力仍很大 全国各地区、省份广义库存及去化周期情况 图3 ：截至2016 年6 月末库存分布 图4 ：2016 年1~6 月销量分布 资料来源：国家统计局，中债资信整理 资料来源：国家统计局，中债资信整理 区域分布方面，库存仍主要分布于华东、华北和中南地区；除西北、华北地区 外，全国其他地区库存出现下降 ，其中西南、中南地区库存下降最快，较2015 年末降幅分别为7.43%和4.09% 各地区、省份广义库存及去化周期情况 图5 ：2015~2016 年6 月末各省份库存情况（万平方米） 30,000.00 25,000.00 20,000.00 15,000.00 10,000.00 5,000.00 0.00 京 津 北 西 古 宁 林 江 苏 江 徽 建 西 东 南 北 南 东 西 南 庆 川 州 南 西 肃 海 夏 疆 北 天 河 山 蒙 辽 吉 龙 江 浙 安 福 江 山 河 湖 湖 广 广 海 重 四 贵 云 陕 甘 青 宁 新 内 黑 2016年6月末广义库存 2015年末广义库存 资料来源：国家统计局，中债资信整理 6月末，辽宁、山东、河南库存绝对量分别为5.52、2.27、2.14亿平方米，居全 国前三位 ；从各省份库存变化情况来看 ，除上海外，共有11个地区库存量增长， 19个地区库存量下降，其中青海、甘肃、山东库存增幅分别为6.94%、5.42%、 5.31% ，居全国前三位 图6:2015~2016 年6 月末各省份库存变化地图 各地区、省份广义库存及去化周期情况 图6:2015~2016 年6 月末各省份库存变