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酒店项目剥离中的节税方案策划 案例情况：出于专业化运作及战略发展的考虑，A集团公司（非房地产公司）决定将其下属的B房地产开发公司正建设中的酒店剥离出去，单独成立公司经营该酒店，酒店直接控制权上移至A集团公司。目前，B公司账面上这一在建酒店的净值为2.3亿元（以出让方式取得的土地使用权价值2亿元，占地面积约2.8万平方米，现造价支出3000万元），经估算该酒店总造价约54000万元。? ??? 虽然从A集团公司角度看，重新配置在建酒店仅是酒店所有权和经营主体的变化，但根据现行税法，这一变化将可能涉及营业税、城建税、教育费附加、契税、土地增值税和印花税等，且营业税、土地增值税、契税和企业所得税税负很重。? ??? 筹划思路：根据实际情况，税收筹划的目标为：A公司直接控制酒店，并使总税负最小。? 　　方案一：B公司以酒店投资成立新公司，再转让B公司所持有新公司股权给A集团公司的税收筹划。? 　　根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）的相应规定，B公司采取以酒店投资成立一个新公司，不缴纳营业税，将来再转让新公司股权，也不缴纳营业税。? 　　根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，可暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。同时，根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）同时规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。? 　　因此，考虑到B公司为房地产公司，其采取以酒店投资成立新公司的行为应缴纳土地增值税。? 　　根据《契税暂行条例细则》规定和《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号）的规定，在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税（注：本规定从2003年以来一直执行）。? 　　根据《国家税务总局关于企业改制重组契税政策若干执行问题的通知》（国税发[2009]89号）规定：财税[2008]175号文件第二条中规定的“股权转让”，仅包括股权转让后企业法人存续的情况，不包括企业法人注销的情况。在执行中，应根据工商管理部门对企业进行的登记认定，即企业不需办理变更和新设登记，或仅办理变更登记的，适用该条。? 　　因此，B公司以酒店投资成立新公司的行为，应缴纳契税。? 　　在股权转让时，因B公司不注销，则不用再缴纳契税。一般情况，契税筹划主要方法是减少税基。由于B公司的酒店已发生支出，已决定了其契税税基，因此，B公司不应再发生酒店支出，而应按目前酒店对外投资成立一个新公司，以便实现节税目的。这样操作，按照我国目前现行的契税政策，承受方需缴纳权属变更的契税690万元。如果该酒店建成后再对外投资，承受方缴纳契税将为1620万元。因此，如果按目前酒店投资成立一个新公司的方式予以处理，承受方就可以实现少纳契税930万元的目的。? 　　在上述方案中，企业仅回避了营业税，减少了部分契税。? 　　方案二：B公司采取存续分立的方式，将酒店分立公司，并将新公司股权转移给A集团公司的税收筹划。?　 　　公司分立是资产、负债、股权、劳动力等要素的同时转移（非“转让”），其涉及的不动产和无形资产的转移，不属于《营业税暂行条例》规定的销售不动产、转让无形资产的征税范围，也不属于《土地增值税暂行条例》规定的有偿转让房地产的行为，不征营业税和土地增值税。? 　　根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税[2008]175号）规定，B公司可以将酒店分立出去单独成立公司，再转让分立公司股权给A集团公司，在成立公司与转让股权等环节，都不用缴纳契税。? 　　根据《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）中提到的酒店分立时可享有特别税务处理规定的5个条件（详见财税[2009]59号文），B公司还可根据这一规定具体筹划。? 　　因此，B公司分立酒店时，宜采取100%股权支付方式，以便可选择特殊税务处理模式：分立企业经营酒店公司接受被分立企业B公司资产和负债的计税基础，以被分立企业B公司的原有计税基础确定；被分立企业B公司已分立出去资产相应的所得税事项由分