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欢迎下载 /?businessaid=6un=seebysee#7 各种资料大全！！！ 精品水晶，动人礼品 我的网店 : http://5 商圈立地之前调查方法 在调查立地之前，要确定调查的原则、目的、方法、种类，以及资料如何取得和活用，调查实务的展开等。?? ?? ?一、实施调查应坚守两大原则 ??? (一)经常以长期性的眼光(通常是10年以上)来判断资料。 ??? (二)以事实来判断，应完全禁止臆测，因为易引导错误的决策。 ? ??二、调查的目的 ??? 将目的限制在预定地的调查范围 ??? (一)设定商圈范围：在预定地的周围，能把握多少住户?把握多远以外的住户?住户每周购物几次等等，均须了解。 ??? (二)估算开店后的营业额：尤其是第一年内的营业额。 ??? (三)调查商圈客层：由顾客的年龄、所得、职业、流动人潮、车潮中的情报来判断商圈消费特性，依据这些情报设计超市本身的功能，例如：商品组合、等级、价格等，必要时要导入复合设施．以满足当地住户的需求。 ??? (四)调查竞争店：将对手的实力强弱，对自店的影响度予以估计，如卖场面积、商品品项数、平米效率、商品价格竞争力、停车能力等等。 ??? (五)卖场的适正规模：卖场面积愈大集客力愈强，但平米效率不一定最佳；卖场面积愈小平米效率愈佳，但会失去集客能力；因此必须考量市场占有率及投资损益平衡点，再决定适正的卖场规模。 ??? (六)投资回收的可行性：营业平衡之后的收益是否大于平衡前的亏损，如何在年限之内估计回收可行性，以上因素估算后，如可行性极高便可及早设店。 ??? 三、调查的方法 ??? 前述调查目的共有六点，每一目的都需要调查不同的事务，例如：人口数、样本数、竞争店数。调查的方法若不依顺序进行，只会导致漫无目标，徒然浪费时间与人力物力。 一般而言，良好调查的方法是5W1H理论：WHO(谁作调查)WHOM(调查对象是谁)、WHAT TO DO(调查什么)、WHEN(何时调查)，故有行程表、WHAT IS DONE(结果如何)、HOW(用什么手段)。基本5W1H理论引述调查方法如下六点： ??? (一)调查种类的确定(内容别·WHAT) ??? (二)调查手段的确定(手段别·HOW) ??? (三)调查对象的确定(对象别·WHOM) ??? (四)调查统计分析方法与结果(结论别·WHAT IS DONE) ??? (五)调查担当的确定(主动别·WHO) ??? (六)调查时间表的确定(时间别·WHEN) ? ??四、调查种类的确定 ??? (一)政府次级资料的调查——称为预备调查 ??? (二)现地调查 ??? 1．交通网路调查 ??? 2．竞争店调查 ??? 3．住户访问调查 ??? 兹分别详述如下： ??? (一)预备调查?? ? ??? 虽然立地调查作业非常重要，但它本身并不会产生任何效果，所以选择初期，必先从地图或政府公布的资料中加以筛选，这种在一次或两次勘察立地之后，再在桌上判断筛选立地的过程称为预备调查。 ??? 预备调查时，搜集的资料最少应有下列几种： ??? 1．某预定地区的人口数、户数资料。 ??? 2．都市计划、都市建设指定用图。 ??? 3．竞争店分布图。 ??? 4．竞争店或未来大型店的预定计划。 ??? 5．竞争店销售实绩。 ??? 取得资料的处所如下表。 ????资料来源表 ??? 有关人口数、户数应以行政区别，各行政区一般可与道路状况配合。必须搜集五年前后人口数以确认增加倾向，同时利用Cohort法预测了3—5年后的人口变化。 ??? 都市计划、交通建设图是预测将来环境变化的主要资料，特别是在人口增加快速的都市近郊、新兴住宅、大型社区、重划区及新住宅区预定地，均可说是超市业者最大目标。 ??? 竞争店分布状况，可从零售杂志或超市协会取得，也可采行现地访查的方法，调查者可在预定地附近巡视，查看有无超市指示牌，具经验者还可从垃圾堆中的包装袋查知超市是否存在；此外，还须事先确认该地区是否有生鲜齐全、鲜度良好的竞争店。 ??? 之后再将上述资料，做成桌上用竞争店分布图，方法如下： ??? ①以1：10000比例地图，记入区界人口数、户数 ②以预定地为中心，半径500M、1000M，若是大型店区域也可以2KM、3KM为半径画圆，并在圆圈内把调查过竞争店的点予以标示，并记入大小平米数 最后要确认将来环境变化的因素，尤其应特别注意下列几点，因这些因素会造成销售占有率的成长、衰退或者阻碍。 ??? ①人口数、户数是否有大幅变化的可能性，例如：空地的延伸，大量住宅的兴建……等，若属新盖完成的住宅区，应了解何时搬人住户、住满。 ??? ②交通建设体系是否有大幅变动的可能，例如：捷运系统的通过、巷道的打通、道路拓宽、河道上搭桥……等等。 ??? ③竞争店、特别是