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南汇区航头镇项目市场调研报告 美联物业项目组 2012-8-20 目 录 一、宏观分析 （一）上海市概况 1、地理位置 2、行政区划 3、交通条件 4、经济综述 （二）项目区域概况及市场分析 1、南汇区概况 2、南汇区航头镇概况 3、南汇区航头镇定位及发展趋势 （三）项目所在区域小结 二、项目周边建材市场调查分析 （一）恒大陶瓷建材市场、东明建材交易中心 （二）两港建材批发市场、同福易家丽建材商城 （三）上海车市、鼎大建材市场 （四）小结 三、项目价值分析 （一）项目概况 1、地理位置 2、人群与道路结合 3、本案基本数据 （二）项目SWOT分析 1、优势（S） 2、劣势（W） 3、机会（O） 4、威胁（T） （三）项目分析总结 一、宏观分析 （一）上海市概况 1、地理位置 上海市地处东经120°51′-122°12′，北纬30°40′-31°53′，位于太平洋西岸，亚洲大陆东沿，中国南北海岸中心点，长江和钱塘江入海汇合处。北界长江，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏和浙江两省。 2、行政区划 上海有黄浦区、卢湾区、徐汇区、长宁区、静安区、普陀区、闸北区、虹口区、杨浦区、闵行区、宝山区、嘉定区、浦东新区、金山区、松江区、青浦区、南汇区、奉贤区等18个区，崇明县1个县，共106个镇，3个乡，104个街道办事处，3413个居民委员会和1862个村民委员会。 3、交通条件 上海市的公交交通，其线路、车辆、载客量均居全国第一。目前上海已形成由铁路、水路、公路、航空、管道等5种运输方式组成的，具有相当规模的综合交通运输网络。上海港是中国大陆最大的枢纽港，共有47个客运站，长途班线1611条，可抵达全国14个省市的660个地方。全市已形成了由地面道路、高架道路、越江隧道和大桥以及地铁、高架式轨道交通组成的立体型市内交通网络。 4、经济综述 上海市是中国最大的经济中心和贸易港口，是全国最大的综合性工业城市，也是全国重要的科技中心、贸易中心、金融和信息中心。第三产业在上海的经济占了一定比重，其中最主要的产业包括了金融业、房地产业、保险业以及运输业等。全球500强企业中已有很多在上海设立了中国区总部、分公司和办事处。 （二）项目区域概况及市场分析 1、南汇区概况 随着深水港的建设和浦东开发的空间拓展，南汇的区域地位发生了根本变化，从原先的“袋底”被推向“前沿”， 成为上海经济重心转移的前沿阵地。 2、南汇区航头镇概况 航头镇位于上海浦东新区南端，南汇区西南部，地处奉贤、闵行和南汇交界之处，素有“金三角”之称。其东距浦东国际空港约30公里，南距深水港约25公里，北距外环线约13.5公里，距人民广场35公里。是浦东水陆交通枢纽，是航空港、洋山港、上海鲜花港、上海野生动物园的必经之路。有川奉专线、申奉专线、石川专线、杨芦专线、杨三专线等8条公交专线。是《上海城市总体规划》的22个中心镇规划启动最早的中心镇之一是上海市南汇区经济贸易发展四大重点区域之一。面积59.9平方公里，辖13个行政村、2个居委会。全镇有20509户、51069人。航头是浦东最早成陆的地区，具有悠久的历史。据《上海通史》记载，早在宋代，这里已成集镇，是上海最早的一批市镇之一。2002年7月，经上海市人民政府批准，撤销原航头镇、下沙镇，建立新航头镇。新航头镇是上海市四大交通网络型商贸中心之一，是南汇区商贸、物流基地。 二、大浦东区域主要建材市场调查分析 通过前段时间对项目周边六大专业建材市场的调研，以市场目前所处的经营阶段划归为三种： 成熟市场，经营状况良好——恒大陶瓷建材市场、东明建材交易中心 新兴市场，处于经营初期的市场——两港建材批发市场、同福易家丽建材商城 新兴市场，处于招商期的市场——上海车市、鼎大建材市场 （一）成熟市场，经营状况良好——恒大陶瓷建材市场、东明建材交易中心 1、恒大陶瓷建材市场 位置：上海市浦东新区杨高南路3298号 规模：占地面积50万平方米，营业面积达10万平方米，仓储面积15万平方米 经营业态：陶瓷、卫生洁具、木制品、五金、油漆涂料、电器灯具、窗帘布艺、玻璃厨具、家具、石材等 交通状况：市场专门开设了83路区间车，从南码头直达市场 租金区间：铺面（包含设在仓库里的展示厅）最低租金1．5元/日/㎡，最高约5元/日/㎡ 仓库租金最低0．5/日/㎡，最高约2元/日/㎡ 市场现状点评： 上海恒大陶瓷建材交易市场经过近11年的经营，逐渐形成涵盖陶瓷制品、卫生洁具、木制品、水暖五金、油漆涂料、电器灯具、窗帘布艺、玻璃厨具、家具、石材等业态的一个综合性市场。其中市场最具市场影响力和号召力是陶瓷业，基本上可以辐射到整个上海市，因此与浦西的九星建材批发市场并称上海两大建材批发市场。但随着市场不断发展扩张，市场一些局限性暴露出来，制