庐山花园策划_附件.doc

庐山花园三期多层销售策划方案 一、市场分析 Ａ南昌市２００２房市分析 Ｂ南昌市多层调查统计表 二、项目分析 Ａ项目概况 Ｂ项目优势分析 Ｃ项目劣势分析 三、市场定位 Ａ目标客户定位 Ｂ价格定位 四、销售推广 Ａ销售主导策略 Ｂ销售时机 Ｃ市场推广 五、宣传工作安排 一、市场分析 Ａ、南昌市2002年房市分析 ???? 随着南昌花园英雄城的建设及总体经济指标的增长，南昌市房地产市场迸发出惊人的能量，呈现出巨大的市场发展潜力。来自房管局的一项统计数据标明：南昌2001年商品房竣工面积和销售面积均创新高，分别为344.56万平方米。2002年南昌市在售大小楼盘将达５０－６０家，并且与以往不同的是南昌市房地产市场已不再局限于本土开发商的竞争，众多国内知名的房地产公司如大连万达、上海绿地、深圳万科等相继进入南昌大面积圈地开发较高档次住宅，原本就不平静的房地产市场显得更加热闹，大有“你方唱罢我登场”之势。如此激烈的竞争恰恰表明南昌房地产在经过逐步升温的过渡期后，迅速进入了快车道，各种资源正在依照市场规律重新配置。市场有一定需求，与去年供不应求相比，今年供求关系将在激烈市场竞争中找到平衡点。2002年南昌市房地产市场将向进一步繁荣成熟发展，保持市场强劲增长。 一、政策利好、市场成熟发展 ???? 2001年６月《关于搞活住房住房二级市场的若干规定》有力促进住房二级市场上市成交，《商品房预售管理办法》规范了房地产的销售，保证购房者利益，８月《南昌市机关事业单位住房分配货币化实施办法》出台，补贴资金的发放工作从2002年初开始，此办法推行将形成个人直接支付的住房消费市场，2002年出台《城市房屋拆迁管理条例》以市场价偿还的措施鼓励拆迁户购买更好的住房。２月，银行再次降息鼓励消费，另交易费大幅下调拉动房产交易，根据“十五”计划，到2005年， 江西城市化率要力争达到35%，即每年增加1.46个百分点，这1.46个百分点意味着每年有近50万非城市人口进入城市，可带动住宅投资59.9亿元，从而有效地拉动内需，推动经济增长，这每年50万人口有一部分进入南昌便有住房需求，这也是一批潜在的购房群。 二、二手房交易活跃促进商品房销售 ????2001年６月，《南昌市关于搞活二级市场的若干规定》出台，在降低门槛、商化程序减少税费，鼓励流通找到突破口，二手房市场全面放开，旧房交易费将大幅度递增，旧房出售后再购商品房，换房一族已成市场购房主流，进一步促进了商品房的销售。 三、市场供求关系调整 ????根据规划报批资料标明：有近370万平方米的面积总量在2002-2003年预计开发，与2000-2001年近300万平方米相比有较在幅度提高，而且这还不包括市政府正式批准出让的1805.51亩土地规划开发量。南昌房地产市场初步进入供求关系调整阶段，众多预计今年将进入买方市场，但这一预计为时过早，众多开发的楼盘“良莠不齐”，对于那些品质好、各方面俱佳的楼盘依然保持供不应求，面对一般化甚至较差的楼盘供大于求也是市场优胜劣汰的游戏规则，总体来看，2002年南昌市房地产市场供求将达到平衡状况。 四、红谷滩、象湖、高新三足鼎立 红谷滩、万达星城、滨江豪园——红谷滩为规划中今后南昌的市中心，购房政府给予政策优惠。象湖——象湖源、千禧城、星加坡花园，象湖自然风景优美，为规划中的风景区。高新——庐山花园、怡兰苑、 青春家园、金边瑞香苑、万科四季花城。高新为省级京东经济旅游开发区，大专院校科研文化区，2002年这三个地区将楼盘竞起，人气飚升，呈三足鼎立之势，吸引众多的购房者目光。 五、购房者需求改变 ????根据长期销售一线的信息表明，购房者需求已发生改变，主要表现为以下方面：（答案由多至少） a购房者买房因素 (1)首次购买，满足居住需求。 (2)二次购房，改善居住条件。 (3)为父母或子女购买。 (4)投资 b购房者买房关注 (1)环境??????(2)价格?????? (3)质量?????? (4)户型?????? (5)地段(6)小区配套?? (7)开发商???? (8)物管公司?? (9)升值潜力 c购房者选择何种规划形态 (1)多层??????(2)小高层??????(3)高层?????? (4)别墅 d购房者需求面积 (1)101-130平方米???? (2)80-100平方米???? 3)130-180平方米??(4)50-80平方米???????? (5)180平方米以上 e购房者可接受房款 (1)15-25万????(2)25-40万????(3)40万以上 f购房者需要配套设施 (１）幼儿园、学校????(２）医院???? (３）银行???? (４）商场超市???? (５）邮政