世联深圳盐田港案例研究.ppt

深圳盐田港项目案例研究 盐田是深圳建区最晚的一个区，1998年才从罗湖区分离出来 盐田区由盐田、梅沙、沙头角三个组团构成，组团间的定位呈现出明显的差异 盐田区在发展的过程中面临着六个方面的不足及劣势 为推动盐田区的发展，深圳市政府在四个方面做出了支持动作 同时为支持区内重大项目盐田港项目的开发，市政府专门提出了指导开发的四个基本原则 盐田港项目在运作的初期由国有公司独家开发，但进展缓慢；后期引入香港和黄集团共同开发，项目开发进入一个快速发展期 盐田港的合作开发延续了一贯的深港合作模式：港方以现金入股而深方主要以实物作价入股 盐田港项目政府方与港方合作开发运作流程图 盐田港项目在社会效益及经济效益方面都取得了巨大的成功，是政府与社会资本合作运作大规模项目成功的一个典范 盐田港项目的成功开发对恒大东台项目未来的成功运作有四个方面的借鉴意义 本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。 本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。 * 1998年1998年3月10日盐田从罗湖区分离出来，成为深圳市第六个行政区，全区面积72.36平方公里。 盐田区位于深圳市东部，东起大鹏湾背仔角，西连罗湖区莲塘，南靠香港新界，北临深圳市龙岗区，由沙头角、盐田港和大小梅沙三大组团构成。 盐田组团——港口以盐田国际集装箱中转港为核心，后方陆域以港口服务业为发展方向，配套完善相应的生活服务设施，形成全区的行政文化中心和港口服务基地。 梅沙组团——规划建设以体现海洋文化特色，大小梅沙功能互补，观光、娱乐与休闲相结合的旅游项目，形成东部旅游度假服务基地和高尚住宅区。 沙头角组团——以发展商贸、金融、出口加工业、高新技术产业为主，通过功能置换和产业升级，发挥其规模和集聚效应，形成全区的商贸中心和出口加工业基地。 区域内人口少，基础设施薄弱：户籍人口2.53万，暂住人口8.39万，共计10.92万。是深圳市居民人口最少的行政区。 盐田发展的不利条件 房地产相关行业水平低下：开发商实力弱，无品牌开发商。地产市场服务机构少且业务能力差。 产业结构不合理：一、二、三产业对GDP的贡献率为0.8：17.6：81.6，第三产业比重偏低。 可供开发土地较少：盐田区山地、林地所占比例很大，可利用土地面积比较有限，仅相当于罗湖的二分之一、福田的三分之一，南山的四分之一。 区域形象差，且知名度低：在深圳市民心中盐田属于落后的代名词 区域经济基础薄弱：建区时GDP总量14.42亿元，是深圳市GDP贡献值最低的行政区。 政策扶持 深圳市政府批准盐田区5年的土地出让收入不上缴，全部作为盐田区的基建基金。 高标准规划 聘请阿特金斯为规划顾问对区域进行“三高”规划 市场化运作 聘请世联地产顾问（深圳）有限公司为房地产市场顾问对区域资源进行整合 政府配合 盐田区政府职能部门提供“五星级”服务，加强拖欠地价的催缴力度，收回大量拖欠地价，增加区域基建基金。 1 2 3 ４ 成立深圳东鹏公司为港区统一的城市建设综合开发公司，政府不另设专门的指挥机构。 1 政府提供低息贷款及部分补助金作为开发，并申请日本政府低息日元贷款及世界银行贷款作为项目后续建设资金投入。 2 3 深圳市政府对盐田港提供优惠政策：填海造陆土地可以向外商出租转让，政府只收取少量转让费（50元/平方米），港口所收费用用以开发建设。 4 港区的发展坚持“全面规划、分期建设、从小到大、逐步发展的方针”。 深圳市沙头角实业发展公司（甲方）、深圳市经济特区发展公司（乙方）、深圳市航运总公司（丙方）联合成立“深圳东鹏实业有限公司”，负责盐田港开发，后更名为盐田港集团。 和黄与盐田港集团合资成立深圳盐田国际集装箱码头有限公司，和黄以注册资本投入的方式拥有合资公司70%的股权，公司经营盐田港一二期工程 盐田港集团与和黄就三期达成合作开发协议，和黄占投资额的65% 盐田港集团将拥有的盐田国际的股份及部分其它资产重组，成立了盐田港股份有限公司，成功上市． 和黄与盐田港股份合资成立西码头公司，和黄以现金入股，而盐田港则以实物加部分现金入股。 西码头公司增资，参股方盐田港以剩余实物作价增值，而和黄按照其持股比例以现金方式注资 1 2 3 4 5 6 1984年 1993年 1997年 2002年 2004年 2006年 公司起步 成立合资公司 业务重组上市 新项目合资 新项目合资 合资公司增资 西港区 三期 一期二期 1 2 3 4 5 一期二期码头由盐田国际运营，盐田港集团以土地使用权及附属设施占股27%，和黄以注册资本占股73%，97年盐田港将其所占盐田国际股份及西港区1#——3#经营权打包上市 1 2 盐田股份以1#泊位土地使用权及附属设施及部分现金与和黄成立西码头公司，和黄注资占41.6%，06年盐田股份又以2#、3#泊位及附属设施部分现金对