商业银行对公房地产信贷系统性风险成因和对策研究_丁佶春.pdf

房地产金融 CHINA REAL ESTATE 商业银行对公房地产信贷 系统性风险成因及对策研究 丁佶春 1 (1.中国建设银行股份有限公司北京市分行，北京 100053） 摘要：房地产对公贷款是我国商业银行重要的信贷资产。房地产对公贷款风险直接影响到商业银行 资产质量。随着经济全球化，房地产对公贷款风险越来越呈现系统风险的特点。本文通过对国内房 地产对公贷款系统风险成因的分析，提出商业银行针对这些风险应采取的经营策略，强调整体考虑 房地产对公贷款系统风险在经营中的重要性；为商业银行合理经营房地产信贷资产提供建议，为监 管当局制订适宜的监管政策提供参考。 关键词：房地产信贷，风险，对策 中图分类号：F830 文献标识码：B 文章编号：1001-9138-(2013)01-0047-61 收稿日期：2012-12-28 2003 年以来，国家针对房地产市场实施宏 险变化是：由单独、零散的风险个案向整体的、 观调控，国内商业银行对公房地产贷款的风险 系统化的风险转变，商业银行不仅要把风险识 评估方法与手段与时俱进，不仅要分析企业自 别的重点放在单独的企业或企业集团上，还应 身经营状况，还要开展贷款项目的评估，同时 更加注意市场整体风险，并在客户、项目选择， 要针对关联企业开展集团授信，把单体项目公 区域、期限选择上整体调控，避免因为商业银 司风险置于集团整体风险背景下分析，风险防 行分散经营导致市场整体风险波及到商业银行 范能力有了很大提高。当前，国际国内经济形 自身安全。 势发生了重大变化，国内房地产市场也于 2008 银监会在《商业银行房地产贷款风险管理 年首次整体调整，在这样的经营环境下，商业 指引》中，对房地产对公贷款的监管范围作了 银行应对市场变化，理应做出新的改变。那么， 规定，主要包括房地产开发贷款、土地储备贷 新形势下，房地产对公贷款风险发生哪些变化 款、商用房贷款三类。我们根据实际工作情况， 呢？ 将房地产对公贷款划分为四大类，一是房地产 我们认为，目前对公房地产贷款主要的风 开发贷款，借款主体是房地产开发企业，贷款 47 房地产金融 CHINA REAL ESTATE 用途为建设房屋，贷款项目可以是销售型物业， 预售制度来自于特殊的投资构成：开发商自有 也可以是出租持有型物业，最大特点是贷款项 资金、房地产开发贷款、个人住房贷款和预售 目均为在建工程；二是土地储备贷款，借款主 回款及少量的工程垫资，现在预售款突然缩水， 体是政府土地储备机构，贷款用途为土地一级 导致在建工程完工出现困难，房地产开发贷款 开发和储备，最大特点是贷款项目均为土地， 项目进度出现困难；三是已发放的个人住房贷 贷款回收依赖于土地招拍挂市场；三是单位购 款因房价波动出现退房现象，开发商必须在项 房贷款，借款主体是购房企事业法人，相当于 目资金已经很紧张的情况下反过来向购房者退 面向企业的按揭；四是商用物业抵押贷款，借 房款，势必