房地产投资入股实务操作相关的问题 分析.docxVIP

房地产投资入股实务操作相关问题分析2009年9月，笔者办理了一起以商铺投资入股的非诉案件，发现房地产投资入股的实际操作中涉及到的许多问题，是律师平时不太注意的，但却是操作中必须解决的问题。笔者在代理过程中发现，工商部门、房地产交易部门、税收部门处理此类事宜的方法不尽统一，比如说是先办理工商变更、还是先在交易中心过户，工商部门和房地产交易中心的作法不尽相同，再比如说税收问题，交易大厅的税务人员与公司的税收专管员的要求不一样。这些问题能否顺利解决，不仅关系到商铺能否顺利作为非货币出资，还关系到当事人办理工商变更的成本问题。在此，笔者将这一案例与各位同行共享，并就通过办理这一案件过程中遇到的问题进行具体分析，以期对各位同行在处理这类案件时有借鉴意义。 案例：王先生与其夫人有一家公司，注册资本人民币50万元，后王某购买了一商铺，价值2700万元。商铺的产权人为三人，分别为郭某、肖某、李某三个共同共有。王某本想通过直接过户的形式将商铺过户到自己名下，但由于该商铺自郭某、肖某、李某三个买下到现在，总价从原来的1200万涨到2700万元，如果再以买卖的形式转让此商铺土地增值税就近300万元。在经过综合考虑之后，王某有意将该商铺作为非货币出资，直接将该商铺过户到自己和夫人开的公司名下，先让原三个产权人成为股东，再让他们将房产股份转让给自己和夫人，这样一是可以少缴土地增值税等税收，二是也方便今后以股权变更的形式进行房地产转让。律师分析：一、《公司法》货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本30%的适用问题《公司法》第27条第三款规定：“全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。”这主要是对于有限公司成立时对货币资产与非货币资产出资比例的要求。对于新增注册资本则规定在第179条：“有限责任公司增加注册资本时，股东认缴新增资本的出资，依照本法设立有限责任公司缴纳出资的有关规定执行。”按照179条规定，会有两种理解：一是设立公司的出资和新增的出资比例相加，其中的现金出资和不低于出资总额的30%，这是一种比较常规的理解；二是新增的出资中应配备一定的货币与非货币出资，且货币出资不得低于货币出资与非货币出资之和的30%。本案中，原来公司的注册资本为50万元，如果按照第一种理解的话，在作房地产出资股权变更时，可以少配备50万元的现金，否则，需要按照第二种方式来做房地产与现金的配比。在进行变更之前，笔者是按照第一种理解来要求客户进行现金与房地产的配比来准备现金，但在办理的过程中，工商部门则是第二种观点，即要求增加的资本中现金出资要占到新增资本的30%。由于我们的《房地产评估报告》是按照第一种方式做的：预想的变更的后的资本情况为：注册资本总额为3858万元，房产2700万元，现金1158万元(含原出资50万元)，这样客户只需要现金出资1108(1158—50)万元。由于工商部门不同意这一方案，客户只得又多筹集50万元的现金。对于这一问题，工商部门按照其对法条的理解来要求有一定的道理，但笔者认为这是对法条的机械理解，并不符合《公司法》的立法本意，但在立法明确对这一问题规定之前，我们也只能做理论的探讨，而不能就这一问题使整个增资不能而停顿下来。在这里要说明的一点是由于存在对法律条款的不同理解，故在具体操作这类非诉案件时，建议事先就这一问题与工商部门咨询再进行具体的变更操作。二、房地产投资入股所涉及的税收问题分析如果采用正常交易的方式，作为卖方，需要交纳营业税、城建和教育附加税、印花税、个税、土地增值税。作为买方，需要交纳契税、印花税。双方税收总计要300多万元，其中主要的是累进计算的增值税。需要说明的是，王先生购买该商铺2700万元是上家到手价，上家、下家的税收都需要王先生承担。所以，王先生通过商铺作为非货币出资的方式来完成转让，就是合法的规避土地增值税和其它税收，但在实际操作中，处理税收如何交纳也遇到了一些问题，整个过程办理的并不顺利。在房地产过户到公司名下时，由于税法并没有要求出资人交纳契税等税的要求，最终交易中心的税务窗口的税务人员并未要求郭某、肖某、李某三人交纳任何税款，只是要求投资入股的公司交纳3%的契税和交易费用，整个商铺过户到公司名下的税收共计70多万元。但在操作中我们是一波三折才达到的上述结果。实际上，以房地产入股公司这种情况，交易中心税务窗口的工作人员遇到的非常少，他们的直观感觉是正常买卖交易要交几百万的税，投资入股总要交一些税吧! 作为出资方的郭某、肖某、李某三个是否应交纳税收的问题？如果交纳的话，具体应是什么税？税务窗口的工作人员对我们问的问题首先表示没碰到过，请示一下领导才回复我们，经过多次沟通，他们认可了股权转让并非产权转移，只需要交纳契税和交易费用。三、工商登记变更和房地产交易中心变更登记的先后顺序问题以房地产出资作