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惠州市 2007-2008年 房地产市场分析报告 二00八年六月 目 录 第一章 惠州城市概况 3 1.1城市简介 3 1.2交通区位 4 1.3城市规划 5 1.3.1城市定位及职能 5 1.3.2城市空间规划 5 1.3.3市域空间布局 6 1.3.4城市产业布局 7 1.3.5重点发展区域 8 第二章 惠州市社会经济状况分析 9 2.1国民经济发展状况分析 9 2.2居民收入水平 12 第三章 惠州市商品房市场分析 13 3.1房地产开发投资市场 13 3.2商品房供应市场 14 3.3商品房需求 14 3.4商品房价格 16 3.5惠州房价收入比 18 3.6商品房空置状况 19 第四章 土地市场分析 19 4.1惠州土地市场概况 19 4.2惠州市2007年土地市场总结 20 第五章 重点区域市场分析 24 5.1江北片区—惠州CBD 24 5.2金山湖片区—惠城的“南部新城” 25 5.3水口片区—惠州副城市中心 26 第六章 惠州市2007 年焦点回顾 27 6.1重大政策回顾 27 6.2热点因素分析 29 第七章 惠州市2008年房地产市场状况 32 7.1土地市场 32 7.2商品房（住宅）供应量 33 7.3市场成交量及价格走势 34 7.4 惠州市08年“五一”楼市状况 35 第八章 08-09年惠州市住房建设规划 38 8.1 惠州市08年住房建设安排 38 8.2惠州市09年住房建设安排 40 第一章 惠州城市概况 1.1城市简介 惠州地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，属珠三角经济区。惠州南临南海大亚湾，毗邻深圳、香港，北连河源市，东接汕尾市，西邻东莞市和广州市，素有“粤东门户”之称。陆地面积1.13万平方公里；海域面积4520平方公里；海岸线长223.6公里；2007年年末常住人口387.5万人，其中市区人口约181.7万人。现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县。区域内有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。 惠州市城区被三江（东江、西枝江、新开河）五湖（西湖的平湖、丰湖、南湖、菱湖和鳄湖）分割环抱，史上享有“半城山色半城湖”美誉。相继获得“中国优秀旅游城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家环境保护模范城市”、“全国造林绿化十佳城市”、“中国人居环境范例奖”等称号。 惠州旅游资源丰富、自然景色众多，有国家级自然保护区一处（平海海龟自然保护区），有国家级风景名胜区二处（惠州西湖、罗浮山），有多处省级自然保护区（惠东古田自然保护区、白盘珠自然保护区），省历史文化名城（惠东平海古城），有一座国家森林公园（龙门南昆山），有著名温泉汤泉和风光旖旎的海滩。山、水、林、湖、泉、洞、瀑、海岸、岛屿等应有尽有。 1.2交通区位 惠州水、陆、空、交通十分便利。广汕、广梅公路干线及惠深高速、惠河高速、广惠高速、深汕高速把惠州联成一个四通八达的交通网络；水路沿东江上航可至河源、龙川，下航可至石龙、广州；惠州湾已对外籍船舶开放，已通航至香港；惠州距离省内两大机场白云机场和深圳机场也只一个多小时车程；惠州港已对外籍船舶开放，已通航至香港；广梅汕铁路惠州站已开通至广州、衡阳、长沙、深圳、河源等班次。广惠高速公路扩建工程、莞惠高速公路、惠深沿海高速公路都已经开工建设。 在交通发展规划中，高速公路网方面，拟延伸广惠高速公路至稔平半岛；建设沿海高速公路、莞惠高速公路、广河高速公路、盐地高速公路、惠韶高速公路、惠澳高速公路。预留轨道交通线位：一是城际快线轨道交通，该线预计起点为广州，横向贯穿深圳从东部工业区延伸到大亚湾开发区规划的中心商务区；二是深圳3号线延伸至惠州核心城区新火车客运站（新桥片区—惠阳商务、商业中心区），与惠州南北向轨道交通接驳。 1.3城市规划 1.3.1城市定位及职能 珠江三角洲地区性中心城市，以电子信息、石油化工为主的制造业基地，风景旅游城市和历史文化名城。1）中心城市职能：惠州市是珠三角东部的次中心城市，随着规划区经济实力的提高，次中心城市的地位将会进一步突出。由于扼守珠江三角洲东部交通门户的地 理区位条件和处于政治、经济、文化中心的高端位置，惠州市对博罗、龙门、惠东、河源、汕尾等地将会发挥更大的区域辐射和服务功能，包括商务、教育、就业、 居住、旅游等方面。（2）产业职能：惠州为广东省石化产业基地，积极培育石油及化学产业集群；形成电子信息业产业集群，形成劳动密集型的轻加工业发展优势（如服装、毛织、运动器材、灯饰等）。建立起旅游业产业集群。-仲恺、惠阳-大亚湾和北部山区四个次区域，下图是四个次区域的大致分布图。 1.3.3市域空间布局 惠州市规划市域空间格局为“一区四核五轴七节点”的“核心—网络—放射”状 四核：惠城（城区及博罗县城）、惠阳城区（含大亚湾）、惠东县城为