鹏程时代价格定位建议报告.docVIP

鹏程时代 价 格 定 位 建 议 报 告 前 言 房地产的价格定位必须兼顾房地产商的开发利益和市场消费能力，过低的价格会损害开发商的利益，但价格过高，会造成有价无市的状况，销售局面则更加被动。 根据业界一贯的经验和原则，我们认为恰当的价格定位是建立在对项目自身条件透彻的分析和对项目同类可比竞争物业进行细致参照比较后得出的，在对周边物业分析比较的时候，我司尽量采用客观、科学的数据对其进行量化考核，对所有数字都由集体讨论后落定。我们用平衡权重的方式对其中可能具有主观因素的部分进行离散。 以下是鹏程时代可比竞争项目的比较情况和价位分析。 典型可比竞争项目情况分析 弘业俊园 位置 武昌丁字桥路99号 规模 27层塔式建筑，总建筑面积84000㎡，共三栋27层，其中裙楼三层，商场建筑面积14000㎡，住宅建筑面积60000㎡，160个车位，带空中花园，简易会所,容积率为7.1，每栋内设2部电梯，每层8户 价格 2160—3490元/㎡、均价2700元/㎡，折后均价2461元/㎡。 户型 一室一厅 37.53㎡,共162套，每层2套，各栋相同 销售情况 小户型销售良好，九层以下基本售磬 户型评价 朝向不好（全朝北），均为异型房，非封闭阳台，通风不好，采光较差 ，塔楼间距25米左右 形象包装 售楼部风格现代简约，但细部处理不到位，比较粗糙，欠精致。 现场包装一般，形象墙较好，无导示系统 广告宣传 《楚天都市报》 主打广告语 EQE E：Easy Q：Quick E：Enjoy 目标客户 投资客户 开盘时间 2003年3月22日 入伙时间 2004年5月 开发商 湖北泓业房地产发展有限公司 总体评价 本项目非纯粹小户型项目。大户型与小户型配比为4：1。有一定的价格优势。 金色未来 位置 汉口京汉大道黄石路952号 规模 26层单体建筑，4层裙楼，四楼会所，40个左右车位，内设2部电梯，每层14户 价格 2200—2600元/㎡，均价2400元/㎡ 销售情况 销售良好,九层以下基本售磬 户型评价 室内有一根柱,不便于装修与分割 形象包装 售楼部包装差 开盘时间 2003年10月 入伙时间 2004年6月 开发商 武汉住宅投资有限公司 总体评价 楼盘外立面形象较差 东方时空 位置 汉口江汉北路77号 规模 28层单体建筑，总建筑面积2300㎡建筑高99米，泛会所面积2000㎡，星空咖啡会所500㎡，218户，车位在对面修建，内设2部电梯，每层10户 价格 2020--2960元/㎡，均价2500元/㎡ 户型 一室一厅 47.02㎡无阳台54.7㎡有阳台 销售情况 3月23日正式内部认购 户型评价 朝向不好，朝东北，两种小户型每层各有2户 形象包装 售楼部风格现代、简约精致、典型 广告宣传 主要在武汉晚报上打软文和硬广告 主打广告语 江汉北.先锋独立式公寓，我的城市我的享受 目标客户 白领置业与投资 开盘时间 2003年3月29日 入伙时间 2003年7月 开发商 武汉美联地产有限公司 总体评价 是烂尾楼包装的楼盘，宣传到位，但楼盘形象不好，容易造成反差 开源阳光城 位置 香港路与马祖路交汇处 规模 18层单体建筑，下面3层为商铺，内设3部电梯，每层22户，绿化较少 价格 3100-3890元/㎡，均价3600元/㎡左右，扣除装修款和折扣后均价2900元/㎡ 户型 33.79㎡，50.45㎡，88.78㎡ 装修情况 全装修 销售情况 良好 户型评价 户型合理 形象包装 售楼部风格现代简约，比较简单没有模型 广告宣传 开盘期间在报纸上打过广告 主打广告语 迎接个性时代 享受精彩人生 目标客户 置业与投资 开盘时间 2003年1月 入伙时间 2003年10月 开发商 武汉利源房地产综合开发有限公司 总体评价 户型、面积合理，销售良好 实收均价的初步合成 竞争楼盘比较法评分 根据最新市场采集的数据，我司采用市场比较法分析，并参照竞争楼盘的均价，以加权平均方法求出本项目的市场相对价格，见表一： 价格比较评分 比较内容 权重 东方时空 世纪皇冠 开源·阳光城 弘业俊园 金色未来 鹏程时代 地段 12 8 9 8 7 8 11 交通 10 6 8 7 4 6 9 商业氛围 10 7 6 7 5 6 9 周边