8房地产估价师考试《理论与方法》真题.docVIP

2008年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》试卷 　　一、单项选择题（共35题，每题1分、每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 　　1、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（ 　）业务。　　A．传统价值评估　　B．价值分配　　C．相关经济损失评估　　D．价值减损评估 　　2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是（ 　）。　　A．最高最佳使用原则　　B．合法原则　　C．替代原则　　D．谨慎原则 　　3、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是被迫转让前提。该估价是因（ 　）的需要。　　A．房地产作价入股　　B．法院强制拍卖　　C．房地产税收　　D．房地产征收补偿 　　4、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为（ 　）万元。　　A．-40　　B．400　　C．1800　　D．3600 　　5、某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区五通一平的正常费用为（ 　）元/㎡　　A．98　　B．102　　C．108　　D．116 　　6、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元/㎡。若2008年当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年12月该套住宅的自然增值额为（ 　）元。　　A．4296.96　　B．5560.86　　C．5839.91　　D．30838.91 　　7、房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（ 　）的结合体。　　A．实体、权益、区位　　B．实物、权益、区位　　C．实物、权利、位置　　D．实体、权益、位置 　　8、某期房年后建成入住，类似现房的价格为5 000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。该期房目前的价格为（ 　）元/㎡。　　A．4395　　B．4486　　C．4636　　D．4850 　　9、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（ 　）万元。　　A．370　　B．385　　C．420　　D．550 　　10、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：　　（1）要求在成交日期一次性付清；　　（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；　　（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款；　　（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；　　（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。　　上述情况中，存在名义价格的是（ 　）。　　A．第（1）、（3）种情况　　B．第（3）、（4）、（5）种情况　　C．第（23、（4）种情况　　D．第（2）、（4）、（5）种情况 　　11、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（ 　）。　　A．上涨　　B．下跌　　C．保持相对稳定　　D．先涨后跌 　　12、评估某套建筑面积为120㎡ 的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（ 　）。 交易实例　 建筑面积（㎡）　 用途　 价格（元/㎡）　 成交日期　 区位　 正常情况　 甲　 120　 居住　 5800　 2007年8月　 同一供需圈　 正常交易　 乙　 105　 居住　 6000　 2008年6月　 同一供需圈　 正常交易　 丙　 140　 办公　 6500　 2008年9月　 同一供需圈　 正常交易　 丁　 115　 旅馆　 6100　 2008年7月　 不同供需圈　 正常交易　 　　22、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（ 　）。　　A．16%　　B．42%　　C．58%　　D．84% 　　23、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡,层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建价格为2000元/㎡。假定层高没增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣