.蚌埠住宅市场深度分析.docVIP

蚌埠住宅市场深度分析1.??总体发展情况及特征2002年蚌埠市房地产总开发量为138.66万平方米，住宅为114.75万平方米，其中别墅及高档公寓开发22330平方米。房地产发展逐步走向成熟，城区逐步向周边扩展，其中尤以东部的发展势头最猛。住宅市场快速发展，住宅需求和开发都呈稳步上升，房地产发展势头好。1.1蚌埠市房地产总体概况1.1.198年是蚌埠房地产业的转折点从蚌埠1991年至2002年销售给个人的住宅面积趋势图可以看出，蚌埠在1998年之前与98年以后销售给个人的住宅面积出现了明显的差距，说明在1998年之前一直处于计划经济下的分房阶段，1998年房改制度出现效果，房地产业进入快速发展阶段。1.1.2住宅开发量总体呈上升趋势，但幅度较小据蚌埠的统计年鉴显示，蚌埠的房地产住宅开发量上升较为平缓，如上图所示。?1.1.3房地产开发量和销售量较低100万平方米左右，而商品房实际销售面积也仅不足五十万平方米。与同规模级别的其他相对发达城市相比，差距很大。在一定程度上说明蚌埠的市场容量较小，对住宅的消化能力有限；这种市场状况对凤阳新城的住宅开发而言，是一个考验。2000年住宅市场统计如下表：（市区、怀远、五河、固镇）?市????区（东区、中区、西区、郊区）商品房实际销售面积M2?443937?362752住宅???????????????M2?388244?327903商品房预售面积?????M2?77192?74228住宅???????????????M2?67930?65290商品房空置面积?????M2?43522?27102住宅???????????????M2?25908?10178商品房实际销售额?万元?58344?49241住宅?????????????万元?44906?403391.2蚌埠市旧城市改造及二手房市场分析1.2.1二手房交易量高于新建商品房2003年1-9月份交易量信息》显示蚌埠市2003年1-9月份新建住宅商品房交易量为11.44万M2，而二手房交易量为16.51 项目?合计?新建商品房?存量房（二手房）??住宅?非住宅?住宅?非住宅宗数（户）?8163?1291?219?2637?161成交面积（万M2）?110.87?11.44?3.26?16.51?1.21（万元）?75300?13800?9672.03?13200?2433.27 万M2，比新建住宅商品房高出5万多平方，可见蚌埠的二手房市场活跃。1.2.2城市拆迁激活二手市场，带动一手市场2003年蚌埠的旧城改造全面铺开，大面积的旧房拆迁，激活了二手房市场，并同时带动了一手市场的发展，为本案的住宅开发描绘了美好的蓝图。1.2.3政策的干预，促进了经济适用房的介入1.3蚌埠近期楼市分布情况三大板块构成了蚌埠房地产市场发展的基本格局，并逐步形成了“以中区和东区为发展核心，向东继续发展”的市场态势。但由于各个区域的市场基础，城建发展，经济水平，消费能力以及发展定位等方面各有差异，造成了各个板块房地产发展水平参差不齐。1.4市场分析均价（元/米2）?1200-1700?1700-3000、6000主力户型?二室二厅75-95米2、三室二厅115-175米2楼盘数量?40个左右50亩左右 1.4.1住宅总体价格分析研究1）蚌埠市住宅销售价格走势（1990年-2002年）?从蚌埠市房地产发展历史看，在99年前后蚌埠的房价波动较大，1996年有明显的起伏，而进入21世纪后，住宅价格发展较为稳定，缓步上升，主要原因是房地产在全国相对成熟，蚌埠的房地产发展也逐步进入“状态”。1996年，随着京九铁路线的开通，使得临近蚌埠的阜阳市一跃成为安徽省又一个重要的铁路枢纽城市，这样，蚌埠不再是安徽省唯一的铁路枢纽。安徽省的这种单一交通枢纽向多极的转变，改变了蚌埠过去的交通条件方面的优越地位，其经济也受到了很大的威胁，逐步走下坡路了，而房地产的价格似乎也同时受到了波击，出现了波动。2）不同建筑类型房价研究：??多层与小高层平均差价500多元1700元/M2，而小高层的均价为2200元，每平方的差价在500多元。??别墅价格2000--5000元2200元/米2，而地段环境较好的别墅售价在5000-7000元/米2。3）房价上涨原因分析??产品品质提高??建筑类型变化??外来开发商的推动??投资成本的增加 1.4.2楼盘调研究分析1）蚌埠市商品住宅销售面积及销售额走势（1996年-2002年）? ? 从蚌埠市住宅销售面积和销售总额趋势看，蚌埠的住宅销售整体呈上升趋势，虽然总量不大，但却稳步发展。（2）蚌埠市楼盘汇集 ?楼盘