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浅析不动产登记对房产税征收的影响 1、相关定义 1.1、研究对象选择及相关概念界定 1.2.1 中国物业税涉及的相关概念1.2.1 中国物业税涉及的相关概念 由于之前官方和学界对物业税的一些习惯称谓,引发了一些观念上的混淆, 模糊了我国所讨论”物业税”的本质,造成了一些专家、学者和普通民众的争论。 现行新”房产税”与大陆讨论的”物业税”本质上都是针对不动产保有环节征收的财 ? 2 产税。现在物业税是官方和民间习惯的称谓,存在者不严谨的地方。现将香港物 业税、旧房产税、新房产税进行比对(见表 1.1),明确各税种的差别,以免造成 论文内容的混乱。 物业税 物业税起源于香港,香港地区对于用于出租的房产的租金征收物业税,实际 上一种所得税。其计税依据是应评税净值。应评税净值是指应评税值减去业主缴 纳的差饷及 20%的标准扣减费用后的余值。计算公式为:应缴物业税={[租金收入 -差饷]}*(1-20%)}*税率;目前税率一般为 15%。 旧房产税 我国于 1986 年 9 月 15 日,国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行 条例》,从当年 10 月 1 日开始实施。房产税是对规定的房产征收的税收,在城市、 县城、建制镇和工矿区的房屋产权所有人、经营管理单位、承典人、代管人和使 用人须缴纳房产税,其中个人所有非营业性住房免征房产税房产税依照房产原值 一次减除 10%~30%后的余值计算缴纳。按房产余值计征的,年税率为 1.2% 按 房产出租的租金收入计征的,税率为 12%。 新房产税 在 2011 年 1 月 28 日,重庆上海两地开始征收房产税。房产税被称为”中国版 物业税”,其征收目标主要是增加房屋的持有成本,旨在完善房地产税制,实现开发、 转让和持有等多环节征税,被视作抑制投资投机性住房,抑制房价保障的重要调控 手段,也是房地产调控最重要的手段之一。 综上所述前面相关专家的研究和国外文献的分析,实际上物业税和房产税是 对同一种税收的不同称谓。新房产税是相对大陆所讨论的物业税来讲是新称谓, 但其对国内专家和学者的研究具有继承性。以后章节的研究中将把两者等同为一 种税种进行研究和分析。 表 1.1 税种对比表 Table1.1 tax correlition table 名称 征收范围 税率 征收对象 税收性质 物业税 香港地区 15% 用于出租的房地产 所得税 旧房产税 中国大陆 自 住 税 率 为 1.2%;出租税率 为租金的 12% 除农村外的所有城镇房地产(按房 产原值折算或房产租金收入) 财产税 新房 产税 重庆 重庆主城 9 区 0.5%-1.2% 独栋别墅、房价高于市场价 2 倍的 高档房产及非重庆户口的二套住房 财产税 上海 上海行政区 0.6% 家庭第二套及以上住房和非本 市居民家庭在本市新购的住房。 财产税 来源:作者根据相关资料整理 ? 3 1.2、面向服务架构的概念 服务:服务是SOA的基础组件,服务主要包括几个方面:提供、使用、说明、中介。 就技术而言,服务是用于封装特定功能的一个实体;在SOA体系中,服务的核心理念 是业务,服务定义了一个与业务功能或数据相关的接口以及约束该接口的契约,具有 松耦合和异构的特性,是粗粒度的。服务必须满足以下特性:服务是中性的,其接口 与平台无关;服务是动态的,能够动态发现和绑定,服务的注册、获取可以通过服务 注册库管理;服务是自描述的,其接口使用标准的描述格式定义了服务提供的操作和 消息格式,但隐藏了其服务是如何实现的细节,服务的边界应当封装一项可重用,不 受上下文约束的功能,同时服务是可以组合的,由多个服务组装成一个更复杂的服务 [9]。W3C将服务定义为:”服务提供者完成一组工作,为服务使用者交付所需的最终 结果。最终结果通常会使使用者的状态发生变化,但也可能使提供者的状态改变,或 者双方都产生变化”。 消息:服务代理之间需要通过消息的传递进行交换操作,消息的内容含有一定的语 义和数据,消息传输需要与某个通讯协议相绑定才能够实现。服务就是机器可读的消 息(接收和返回)描述的网络位置,也就是服务是由它所支持的消息交换模式定义的。 消息中包含着数据具有的相应模式(schema),模式用于在服务请求者和服务提供者之 间建立契约(contract),其它的一些原数据项分别描述了服务的网络地址、所支持的操 作、以及对可靠性、安全性以及事务性方面的要求[10]。 服务的描述和发现:SOA是一种分布式的系统,由众多服务组成,服务是外部使用 - 7 - 者使用服务的接口,且要用开放的标准工具来描述,服务之间不仅需要提供信息相互 交互方式,同时还需要提供相互了解的机制,即提供服务描述和发现的方式;服务可 以自描述并独立注册发布。服务请求者通过服务管理者,即服务注册中心查找获取服