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浅析惯犯的反讯问手段及应对策略 1、相关定义 1.1、房地产业的定义及特征 (一)房地产业的概念 房地产是房产和地产的总称,房产即房屋及其权利,地产即土地及其权利, 因此,房地产是指土地、建筑物及画着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附 带的各种权益1。房地产由于其位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为 “不动产”。房地产可以有三种存在形态:土地、建筑物、房地合一。随着个人 财产所有权的发展,房地产已经成为商业交易的主要组成部分。 房地产业是指从事房地产投资、开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和 服务的集多种经济活动为一体的综合性产业,它包括生产环节、流通环节和服务 9 北京交通大学硕士学位论文房地产业税收旳相关理论综述 环节1。房地产业是第三产业,是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。 主要包括:土地开发、房屋的建设、维修、管理,土地使用权的买卖、租赁,房 地产的抵押贷款,以及由此形成的房地产市场。在现实生活中,人们习惯于将从 事房地产幵发和经营的行业称为房地产业。 (二)房地产业的特征 1、房地产业的基本特征2 (1)区域差异大,级差收益明显 由于区域经济发展和人们生活水平的差异,不同地区房地产在需求上存在着 巨大的差别。表1是2007-2011年商品房销售总套数排全国前五和后五的省份销售 情况。五年中,江苏、山东、辽宁、广东和四川五省平均总销售套数达279.3万套, 而海南、甘肃、宁夏、青海和西藏五省五年平均总套数只有20.8万套,不到前者 的10%。房地产业的规模和发展速度等受到区域需求和经济发展水平的影响而产 生巨大差别。房地产的这种区域性产业特点决定了各个地区的房价、房地产业投 资者和经营者的收益状况存在较大的差异,从而形成明显的级差 资料来源:国研网 10 北京交通大学硕士学位论文房地产业税收的相关理论综述 50,000,000.00 -? - 120.00 45,000,000.00 1 — 100.00 40,000,000.00 彳■ \ ■ ■ . 80.00 35,000,000.00 - ■! \ am 30,000,000.00 - ■ yif \ ■ ■ 6。.。。 25,000,000.00 - / ■ 40.00 :::圓 11 2。。。 。。。,。。。.。。. 1I I[ I國 1W/房地产行业是一个横跨生产领域、流通领域和消费领域的产业,因此它具有 高度的综合性。房地产的经济活动存在于房地产的前期准备阶段、开发经营阶段、 销售消费阶段的全过程。同时房地产业又与多个行业和产业部门联系紧密,具有 高度关联性。 (3)高投资、高收益、高风险 房地产行业的经济活动过程是大量资金投入和运作的过程。一个房地产项目 投资或开发至少需要几百万人民币,多则达十几亿。此外,由于房地产业投资周 期长和土地的相对稀缺性,往往会受到市场供求关系和价格波动的影响,因此它 是一个高收益和高风险并存的行业。 (4)受政策的影响大 房地产业曾经是我国国民经济的支柱性产业之一,其在社会经济生活和市场 经济中承担着非常重要的作用和任务,所以房地产业一般受到各级政府的高度重 视。为了房地产业和区域经济的健康发展,政府经常会出台各种调节的政策和措 施,房地产业由于不可移动性等自身的固有特征,往往受政策影响大。 (5)幵发产品的销售成本率差异大 由于房地产企业特殊的供求关系,即使房地产企业在开发产品时所耗材料、 人工和设备费用相同,其售价一般也不相同,销售价格和成本之间没有一般商品 的必然联系。例如,即使同一层楼,同样户型,面积相同的两套房,虽然成本相 同,但是由于朝向不同售价相差很大。 2、房地产业的经营特点 11 北京交通大学硕士学位论文房地产业税收的相关理论综述 (1)投资量大,开发周期长,投资回收期长 房地产业是资金密集型产业,投资量大,动辄几百万,除分散建设的单顼工 程外,多数企业进行成片开发,一般采用分期分批、滚动幵发方式。房地产企业 从选址立项到实现投资回报,一般要跨过几个年头,经营运转周期长,而且往往 是前期大量投入资金,中后期集中实现收益。 (2)资产负债率高,对金融机构依赖程度大 据国家统计局统计,全国房地产开发企业包含按揭贷款使用金融机构的资金 占全部开发建设资金的50%左右,而施工企业拖欠资金达22%,平均房地产业资 产负债率达72%,远远高于其他工业企业。 (3)产品价值高,收入确认特殊 房地产开发产品由于其价值高,企业在销售的时候往往采用预售和分期付款 的方式,收款期和房子交付期不一致,因此企业收入的确认有别于一般企业。 1.2、移动速度的相关定义 我们经常会看到这样的理论,片面的认为移动速度就是人体向前快速运动的能力。 由于这种认识和概念上的偏差,往往导致训练手段和训练方法的局限性和