浅谈房地产行业及房价.doc

浅谈房地产行业及房价 1、相关定义 1.1、房地产税与房地产价格的相关概念 3.1.1 房地产税的界定3.1.1 房地产税的界定 1. 房地产税的基本涵义 房地产税是税收体系中的一种,其征收对象是任何以房地产或与房地产相关 领域获得利益的房地产开发商或者消费者,征收范围包括地产开发以及经营过 程。考虑到房地产表现出的三种形式:房产、地产以及房地结合的房地产,在房 地产税的设置上也就包含了以房地产的三种物质表现形态为对象的税收,即纯粹 以房产价值或者收益为征税对象的税收(各种房屋税),纯粹以土地价值或者其 收益为征税对象的税收(各种土地税),以及各种房地产税。一般所说的房地产 税是指的最后一种房地产税,不仅包含了以土地及其服务为对象的课税,还包含 了土地之上的各种建筑物等的改良物课税。综上所述,房地产税就是直接或间接 将房地产作为课税对象的税收总称。 2. 房地产税的特点 房地产税与一般税收的主要差别在于其课税对象不同于一般对象,因此,房 地产税有以下主要特征: (1) 房地产税的政策功能显著 房地产是稀缺性的,主要是在一定的土地资源供给情况下,消费者对房地产 的需求呈不断上升趋势。房地产的这种稀缺性使得各个国家的政府在针对房地产 制定税收政策时赋予其一定的政策功能。例如,一些国家通过征收房地产的保有 税而提高房地产持有人的成本,目的是为了使持有人提高对有限房地产的有效利 用;通过开征一定的土地增值税来进行土地增值的利益分配,目的是为了有效防 止部分房地产交易者从中获取暴利;通过征收空置税来有效提高土地利用率;通 国对房地产交易时的相关课税进行调整,达到调控房地产的目的。 (2)房地产税的征收环节多 房地产税具有的政策功能是体现在房地产的生产环节、持有环节以及转让环 节等多个过程的征收中。由此在这几个环节中所形成的房地产税的各种类型就互 相影响并组成为房地产税的整个体系。房地产的生产环节通常要征收的税种包括 营业税以及企业所得税;房地产的持有环节通常要对房地产保有征收具有资产税 性质的税;房地产的转让(无偿)环节通常要征收的税种包括所得税、契税以及 印花税等;房地产的赠与、继承等转让(有偿)环节通常也要征税。由此来看, 征税环节多是我国房地产征税体系的基本特征。 22 (3)房地产税的征收成本高 房地产税的征收成本之所以高,主要是因为房地产商品的价格受到地理位 置、经济形势以及政策变化等的影响而呈现出可变性和地区差异性,而且房地产 的准确价格通常不易从市场中得到,所以要获得某一特定房地产的价格情况需要 花费较多的精力,由此与之相关的房地产税的征收成本就相应提高。在国外一些 地区为了征收房地产税不得不专门建立与之相关的房地产价格评估系统,这造成 了征收房地产税的高成本。 1.2、-1-3 房地产市场的基本概念 房地产市场,广意上可以理解为房地产交换关系,即房地产全部流通过程的总和。房地产市场是房 地产经济运行的基础,是房地产经济纳入商品经济轨道的必然产物,它既包含有形的具体的房地产市场, 也包含房地产的价格体系、房地产的供给和需求以及房地产的管理与中介等各种具体的交易关系。 狭义的房地产市场,指进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的场所。这个意义上的”场所”所 包含的交易与劳动力以及其他类型的商品交易有所不同。因为房地产是不可移动的,它不能像其他商品 那样可以运输、仓储、加工,然后集中到商场等交易场所,它的位移、集中只能是概念上的,它的交易 主要是产权的买卖。 1.3、房价的概念与构成 1、房价的概念 房价是指那些具有相关资质的房产经营商,在交易过程中所索取的房屋价 格,这些房屋包括商品房、写字楼、住宅及其他建筑物等。房价也可以说成是两 种价格的货币表现,具体来说是地租资本化价格和房地产商品价值,投资者在土 地上的投资数额将较大幅度的增加。另外,由于脱离了土地的建筑物一般而言是 不具备价值的,这样就使得房价的本质就是土地及其建筑物统一的价格整体,而 非两者价格的简单相加。 房价是房地产权益价格。如上所述,地价是一种权益价格,因此房价也可以 体现这种权益的价格。目前,房价的构成可以看作是建筑物、土地有限年限等权 益包括在一起的房地产权益进行交易的价格。 房价体现了开发商、政府和消费者三方的利益博弈。资源的稀缺性也决定了 房地产的稀缺,因为房地产不能脱离稀缺的土地资源。在市场经济的条件下,房 地产作为一种商品,处于供求两种力量的作用之下,故此房地产价格的差异可以 归结为需求、供给等方面的变化引起的。在上述需求、供给和稀缺性等三方面的 力量中,从”经济人”的假设出发,消费者期望房价降低,开发商期望房价越高, 而政府则需要兼顾两方的利益,同时自身的收益也要达到最大化。故此,三方的 博弈导致房价的形成。 2、房价的构成 8 由于房