浅谈无边界游泳池在旅游度假区中的运用.doc

浅谈无边界游泳池在旅游度假区中的运用 1、相关定义 1.1、分时度假产品的定义与实质 分时度假(timeshare),最初是作为”第二个家”(second home)来进行度 假的形式,这种形式不会让拥有全年的使用权成为一个家庭的经济负担。具体 而言,就是指人们在度假地购买房产时,以优惠的价格只购买当地某酒店部分 时段的产权,几户分时共同拥有一处房产,共同维护,分别使用的度假形式。 后来演变为每户在每年只拥有某一时间段的度假房产使用权,并且可以通过交 换系统对不同房产的使用权进行交换,从而达到前往各地旅游的目的。国际惯 例是:将一处住所(如酒店的客房、公寓、别墅等)每年的使用期分为 52 周, 将 52 周中的 51 周分时销售给顾客,顾客拥有在约定的时期内(一般为 20-40 年)每年在这一住所住宿一周的权利,同时还享有转让、馈赠、继承等一系列 权益以及酒店其他设施的优惠使用权。与传统的度假方式相比,分时度假的”低 价”很有诱惑力,相对市场前景也很大。而分时度假最大特色和吸引人之处就 是他另外一个度假交换概念,也就是当你某一年不在你所购买时段的酒店或度 假村居住,你就可以用你的时段去”交换”同属于一个服务网络中的任何一家 酒店或度假村的另一时段。从本质上而言,分时度假实际上是介于房地产产品 和饭店产品之间的一种中间产品。对于某个住宿设施的制度安排中,一个极端 就是房地产产品,开发商直接把房产的所有权和使用权一次性销售给消费者, 消费者取得了对于房产的终身处置权。另外一个极端是饭店产品,以饭店建筑 物的寿命为 40 年计算,它相当于把某间客房的使用权分割成为 14600 份 (40×365)来销售,消费者每购买一天的产品,就购买了对于房间一天的使用 权。分时度假产品介于两者之间,以每年使用 1 周的标准分时度假产品来说, 它相当于将房产的使用权分割为 52 份销售给不同的消费者。也就是说,与房地 产项目相比,它将产品分割后销售,没有房地产那么完整;与饭店产品相比, 它分割的份数没有饭店那么零碎。分时度假就是将房产住宿权按一定程度分割 出售的一种住宿产品。 最初的分时度假是一种营销方式,是在消费者的购买力没有发生改变的前 提下,调整度假住宿设施的供给方式,目的是将闲置的房产卖出去。随着分时 3 度假概念的发展,市场上出现了专门针对人们分时度假的房产,即专门的分时 度假产品。从使用时间上来看,分时度假产品是一种房地产产品和饭店产品的 结合,它既有房产产品一样的增值和获得回报的潜力,又能享受到酒店完善的 设施及专业的服务。经过近五十年的发展与完善,分时度假产品已成为目前全 球增长速度最快的旅游度假产品之一。 分时度假产品自 20 世纪 60 年代以住宿业创新产品的面貌出现以来,一直 处于发展变化之中。不同阶段、不同国家法律制度下的分时度假产品,其性质 和特点都有很大的差异,如欧洲一般将分时度假产品当作购买者拥有使用权的 形式,而美国多数地区把分时度假产品视作共同拥有房产产权的形式。因此世 界各国从不同角度对分时度假产品做出的定义五花八门。目前被广泛接受的定 义主要有两个,一是美国佛罗里达州分时度假房产法案中对分时度假的定义: 所有以会员制、协议、租契、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其 他方式做出的交易设计和项目安排,交易中,购买者获得了对于住宿和其他设 施在某些特定年度中低于一年的使用权,并且这一协议有效期在三年以上,即 称之为分时度假项目。另一权威定义是来自《欧盟分时度假指令》中关于分时 度假产品的描述:所有的有效期在三年以上、规定消费者在按某一价格付款之 后,将直接或间接获得在一年的某些特定时段(这一期限要在一周以上)使用某 项房产的权利的合同,住宿设施必须是已经建成使用、即将交付使用或即将建 成的项目。这些定义虽各有侧重,但都包含以下几方面共同点:一是规定合同 有效期,消费者所购买的是三年以上的在每年的某些特定时段使用某处房产或 某项设施的权利;二是预付款项,消费者为了获得未来的住宿权利,必须按协 议提前支付所需的款项;三是对每年住宿天数的要求,规定每年在某处房产住 宿的权利不能低于七天。不同点在于《欧盟分时度假指令》中对分时度假房产 做出了更具体的规定,即”必须是已经建成使用、即将交付使用或即将建成的 项目”。 随着旅游业新产品形式的不断涌现,一些经营商们出于市场的需求,同时 也为了回避分时度假法规的管制,就绕开了法规给出的具体定义,设计出不受 法律限制的新产品。这些产品在形式上具有分时度假产品的基本特征,但从法 律上看又不属于其规制的范围,这就使得国际组织和各国政府不得不根据新形 势不断调整对分时度假产品的界定。 1.1.2 分时度假产品的实质 4 从本质上而言,分时度假产品是介于房地产产品和饭店产品之间的一种