商业地产操盘秘诀：香港购物中心从开发到经.doc

商业地产操盘秘诀：香港购物中心从开发到经营5大策略 　　本文从开发策略、经营策略、商业规划、建筑规划、人流动线5大方面详细阐述香港购物中心成功因素，有助于从中汲取香港商业操盘成功秘诀。 　　 　　一、开发策略 　　1、二八原则 　　1)实践购物中心选址的二八原则，即确定20分钟商圈之内的客源要做80%的生意。 　　2)香港购物中心在开发建设之前，一般都有十分精确的商圈核算，作为城市中心的购物中心，香港购物中心都信奉的一个基本商圈原则就是：20分钟商圈之内的客源要做80%的生意，这一原则被称为香港购物中心二八原则。 　　3)又一城在客源半径上，扩大了20分钟核心商圈的作用，而将30分钟次要商圈及1个小时的边缘的期望值降低。 　　2、选址原则　　 　　3、购物中心成为地铁与地面交通工具的换乘站，而不是快速通过 　　香港购物中心这一选址策略的精明之处就在于—最大程度上利用人流，并将人流迅速转换为购买力。 　　香港购物中心的精明之处在于利用地铁使购物中心成为地面的人流和地铁人流交汇的场所。 　　 　　二、商业规划策略 　　1、多主力店原则 　　1)多主力店原则，层层都有核心主力店，有的购物中心每层甚至于有数个主力店; 　　2)香港购物中心都是多层，最高有18层之多，通过多主力店的设置，使购物中心的人流拉动力达到最强。香港有的购物中心一层有数个主力店，如又一城、海港城等购物中心，某些层级一层甚至于有三家以上的主力店。 　　 　　2、平面商业分布不设商品专属区，而是实行混业经营 　　现代购物中心的商业业态经营区域的划分，主张集中与分散相结合。成功的购物中心大都采用混业经营与分区经营并轨方法。即在大的类别和大的经营品种上，划分一条基本的界线，以区域和经营层及作为划分。在这一前提下又采用比较灵活的、适应变化的、相对松散的混业经营方法。 　　 　　3、同一个购物中心不同档次商品共存，将不同价位的商品分别设置于不同的楼层 　　1)在购物中心内，商铺是共生的关系，商铺与商铺之间必须要相与带动，因此同一区域内商品组合必须要有一定的互补性。 　　2)不同区域的商品组合要适合不同消费水平和不同消费年龄层次的消费者需求，这些都涉及到购物中心内商业区域的划分和商品组合技术。 　　3)购物中心的商业经营区域的划分，一般应遵循一个基本的原则：任何一个购物中心的业态都是非常丰富的，任何一个购物中心都不应该片面地适应某一类消费者，而应该尽量适应更大范围之内的消费者。 　　4、区域型购物中心往往以百货为核心主力店，社区型购物中心往往以超市为核心主力店 　　1)香港区域型购物中心以百货公司作为核心主力店的现象比较普遍，主要百货公司有玛莎百货、西武百货、连卡佛百货、生活创库、永安百货等，其中玛莎百货开店最多，在时代广场、太古城中心、又一城等购物中心内均有玛莎百货店。 　　2)社区型购物中心的核心消费群体以周边消费者为主，往往以超市为核心主力店，以更多地满足消费者日常消费需要。百佳超市、惠康超市是香港发展较好的超市，其中百佳超市开店最多。在新城市广场、屯门广场、德福广场均有开店。 　　5、与穿有关的承租商户数量最多，平均占总占总承租商户数量的30%以上 　　总体上来看，香港购物中心的商户结构大体会有四大类商户，即服装配饰鞋帽、美食、珠宝精品、美容美发个人护理等商户。其中，服装配饰鞋帽的商户数量是最多的，其次是美食、珠宝精品、美容美发个人护理等 类商户，这四大类商户构成了购物中心商户的主体。 　　 　　6、不把餐饮放在一个地方，而是要多点多层的休闲餐饮 　　1)香港购物中心的餐饮设置一般采取集中和分期相结合的方法，多点多层，让购物中心的餐饮功能无处不在，这样也实现了餐饮功能的休闲化。 　　2、购物中心除了在某一个固定的区域设置美食广场，同时在多个楼层设置风味厅，在每一层都设有饮食、休闲的场所，对整个购物中心的人气、人流量的带动作用都是很大的，从功能分区上来说，这也是一种更细致、更人性化的安排。 　　7、复合型人流推动结构 　　1)设计复合型人流推动结构，地铁入口直接与较高楼层相连 ，提高各楼层租金收益水平。 　　2)香港购物中心的规划思想是很先进的，其中一个非常重要的经验就是对人流推进结构的设计很先进、很多元化。 　　 　　8、将主力店设置于购物中心的两端,将一般商户设置于购物中心的中部 　　1)购物中心内部的人流动线规划是购物中心规划的灵魂。内部人流动线设计的基本要求是昼引导人流经过每一间店铺，使每一间店铺都拥有足够多的人流，使每一平方米的室内空间都能为购物者创造愉悦的体验，使每一间店铺都创造尽可能多的营业额。 　　2)购物中心的人流动线规划与地块形状有关，与出入口的设置有关，与主力店的位置安排有关。 　　3)当地块形状为长条形时，香港购物中心的经验是将主力店设置于两端，