房地产开发类贷款审查要点.pdf

房地产开发类贷款涉及法律关系众多，牵涉土地、城建、规划、环保等多个 监管部门，从土地取得到项目审批、从在建工程的抵押到房屋的预售等每一个环 节都包含着潜在的法律风险。 一、房地产开发企业借款人主体资格的法律审查 为全面考察房地产开发企业的主体资格，实践中银行可要求申请贷款的房地 产企业提供下列资料：借款申请报告；公司章程、成立批文、经年检并核准登记 的营业执照复印件、法定代表人或其授权代理人证明书及签字样本，借款授权书 （股份制企业），贷款证年检证明复印件，贷款证卡及复印件；经会计师事务所 验审的近三年年报及本期财务报表；房地产开发企业经营资质证书、工商管理部 门的注册验资报告、开户许可证及有效税务登记证正副本复印件、法人组织机构 代码证复印件；公司最高权力机构或授权机构同意申请贷款的决议、公司主要领 导人简历及工作人员文化结构等。 实践中银行对房地产贷款申请进行审查时，重点要对申请人的营业执照和房 地产开发资质进行审查。 （一）对房地产开发企业营业执照的审查 对房地产开发企业营业执照的审查，主要是为了确保申请人具有法人资格， 可以作为民事主体向商业银行申请贷款。对房地产开发企业营业执照的审查包括， 申请人营业执照的经营范围是否包含房地产经营内容，借款人于申请贷款当年取 得或换取营业执照的，应提交该当年的营业执照；如借款人非于申请贷款当年取 得或换取营业执照的，应提交经过该当年年检过的营业执照。 （二）对房地产开发企业房地产开发资质的审查 房地产开发企业不仅需具有一般借款人都有的营业执照，还需具备房地产开 发资质，这是对房地产开发企业作为借款人特殊要求。如房地产开发企业未取得 房地产开发资质就擅自从事房地产开发经营活动，则属于违法行为，其从事的房 地产开发经营活动应认定无效。 对房地产开发企业资质的审查，应着重审查以下三个方面：申请人是否取得 了房地产开发资质等级证书、申请人取得的房地产开发资质证书是否经过年检、 申请人取得的房地产开发资质证书是否与其承担的房地产项目的建设规模相一 致。 二、对房地产项目资料的法律审查 银行发放的房地产开发贷款对象是房地产项目，因此对贷款项目合法性进行 审查是银行防范房地产贷款风险的前提。银行对房地产贷款项目审查应要求借款 人提交以下项目资料文件：立项批准文件、可行性研究报告及项目预算报告；建 设用地规划许可证；建筑工程规划许可证；土地出让合同及规划红线图、国有土 地使用证、地价款缴交凭证复印件；施工许可证；自筹资金比例；合作项目需提 供合作开发协议或有权部门批准合作开发的批件。 实践中商业银行对房地产开发项目的法律审查应重点放在立项批准文件和 四证上及自筹资金比例上。 （一）对房地产项目立项批准文件及建设用地规划许可证等四证的审查。 银行对房地产项目立项批准文件及建设用地规划许可证等四证的审查应主 要注意审查两方面： 1、注意审查立项批准文件及四证的有效性 首先，要注意审查借款人提供的批准文件是否有权机关颁发的。 其次，在审查项目四证时，应注意审查四证的颁发时间，确认四证的有效期。 我国有关法律法规规定，开发商取得建设用地规划许可证后，如建设用地被依法 收回土地使用权或建设用地超过两年未使用，由城市规划行政主管部门撤消其建 设用地规划许可证。开发商在取得《建设工程规划许可证》后，应在6 个月内申 请开工，逾期未开工又未申请延期或申请延期未获批准，《建设工程规划许可证》 即行失效。 建设单位应当自领取施工许可证之日起3 个月内开工。因故不能按期开工的， 应当向发证机关申请延期，延期以两次为限，每次不超过3 个月。既不开工又不 申请延期或超过延期时限，施工许可证自行废止。因此银行审查中应注意国家法 规对四证时效的规定，防止超过时效导致项目不合法。 2、注意项目立项批准文件及四证确定项目开发地域 根据中国人民银行（银发[2003]121号）文件的规定，商业银行发放的房地 产贷款，只能用于本地区房地产项目，严禁跨地区使用。银行可根据项目资料提 供的有关信息，如批准机关的名称，项目地块的坐落等确保借款人申请发放的贷 款项目在本地区之内。 （二）商业银行对房地产项目建设自筹资金的审查 《城市房地产开发经营管理条例》13 条规定：“房地产开发项目应当建立 资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。”同时中国人民银行《关 于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号