浅析个人住房公积金贷款风险及防范对策.doc

浅谈个人住房公积金贷款风险及防范对策 1、相关定义 1.1、个人住房按揭贷款概念及违约风险种类 3.1.1 个人住房按揭贷款概念 个人住房按揭贷款是指借款人以本次购买住房抵押,向银行申请的 用于购买抵押房产的贷款种类。个人住房按揭贷款具有贷款时间自由掌 控,还款方式多样灵活的特点。华夏银行 S 分行也是在秉承这个概念的 基础上发展个人住房按揭贷款。 3.1.2 华夏银行 S 分行个人住房按揭贷款违约风险种类 根据个人住房按揭贷款产生的原因,我们将以华夏银行 S 分行为案 例,从借款人违约风险、开发商违约风险、宏观经济环境变化造成的风 险、银行内部造作风险和假按揭风险 5 个方面来逐一分析个人住房按揭 贷款的风险特征。 (1)借款人违约风险 借款人违约风险是指由于借款人单方面终止与银行签订的合同,主 动或被迫停止了按期归还银行本息的风险。借款人违约可分为借款人主 动违约和借款人被动违约两种形式[4]。 借款人主动违约也可分为两种形式,一种称为提前全部还款,另一 种称为止付违约。 提前全部还款是指借款人单方面没有按照合同约定年限,在合同到 期前某一时间提前偿还了所有剩余贷款。如贷款时借款人与银行签订了 30 年的贷款合同,但在按月还款 5 年后,借款人提出一次性归还银行贷 款剩余本金,不再按照合同规定 30 年内每月偿还本息。这种违约形式虽 然影响了银行的利息收益,资金管理成本等,但最终没有造成银行信贷 资金的损失,因此在这里不对提前全部还款形式的借款人主动违约多加 分析。 止付违约是指借款人单方面终止合同,主动放弃每月按照规定偿还 11 银行贷款,认为利用按照合同约定继续还款的成本可以为其带来更大的 利益,因此放弃还款,形成违约。止付违约对银行的影响极其严重,虽 然有所购房产作为抵押,但目前抵押物价值远远达不到当时成交价格甚 至按揭贷款余额,对银行来讲,很容易形成问题贷款。止付违约与借款 人本身个人收入变化和偿还能力并没有紧密关系,造成借款人止付违约 的原因很大层面和借款人所买和抵押给银行的房产的房屋本身和价值有 关。比如由于开发商原因,借款人所买房产不能按照合同规定按期交房 入住,甚至开发商在未来很长时间内都无法竣工,实现入住;再比如由 于宏观经济形式的变化和国家政策的调控,房价出现一定幅度的下跌, 借款人可以用比偿还贷款资金更少的钱买一套和所抵押房产一样的房 屋,或者用偿还贷款的资金可以买一套比所抵押房产更大的住房。上述 两种情况借款人就会主动放弃还款,用偿还贷款的成本可以取得更大的 利益,造成止付违约。在这种情况下即使银行处置了抵押资产,也很有 可能覆盖不了贷款余额,造成银行信贷资金的损失,形成不良贷款。 借款人被动违约是指借款人本身仍有按照合同约定,按期归还银行 贷款的意愿,可是由于收入的大幅度减少或者刚性支出的突然增加,造 成没有能力按期足额的支付每月需偿还银行本息而形成的违约。收入的 减少可能由于借款人工作的变动或经营的恶化,刚性支出的突然增加可 能由于物价的上涨和疾病治疗的需要。借款人被动违约虽不涉及抵押物 本身质量和房屋价值,但银行也很难短时间内对房屋进行处置,造成资 金成本上升,最终很有可能成为不良贷款。 借款人违约是个人住房按揭贷款违约中最主要、最核心、最常见的 违约形式,其他形式的违约最终都会表现为借款人违约,造成借款人违 约的主要原因有以下几方面: 第一、人民银行个人征信系统不够完善,数据不够完整,没有专项 的法律、法规出台约束。银行不能够从个人征信报告上得出有关借款人 工作、收入、资产、信用的准确信息,致使对资质欠佳的借款人发放了 贷款。另外,没有响应的法律、法规制约,借款人违约不涉及法律程序, 违约成本较低。 12 第二、借款人收入不够稳定,不具备持续增长性。借款人可能在贷 款的时间段具备按期足额偿还银行贷款的能力,一旦收入情况有所变化, 就没有能力按期足额偿还贷款。这也是由于个人住房按揭贷款具有贷款 年限长的特点,风险暴露有一定的滞后性。 第三、楼盘开发商的对借款人的违约导致借款人对银行的违约。开 发商不能按照房屋买卖合同中的约定按时保质的交房,导致借款人放弃 抵押物,造成违约。 (2)开发商违约风险 开发商违约风险是指房地产开发商由于各种原因导致建设开发项目 楼盘没有按照计划进度进行施工,项目无法按照合同约定时间竣工,导 致开发楼盘延期交付,情况严重时甚至出现项目不能竣工,导致无法按 照合同的约定时间交房,形成违约。开发商违约首先是开发商对借款人 的违约,无法按时交房,但这种违约会直接导致按揭贷款借款人对银行 违约,导致银行出现风险。 开发商违约还有一种情形是开发商能够按期竣工交房,但是由于前 期开发手续不完整或竣工后无法取得竣工验收报告,无法办理房屋所有 权证即房产证,银行无法完成从预告抵押登