浅析房地产市场分析及调控报告.doc

浅谈房地产市场分析及调控报告 1、相关定义 1.1、房地产市场宏观调控的概念 政府对房地产市场的宏观调控是指国家以经济、法律和行政等手段,从宏观 上对房地产市场进行指导、监督、调节和控制,以实现房地产投资市场总供给和 总需求的基本平衡、供给结构和需求结构的整体优化的管理活动。 1.2、相关概念与理论基础 1.3.1 相关概念1.3.1 相关概念 既然要从政府宏观调控的视角下研究房地产市场的发展与存在问题,那么 究竟什么是房地产,什么是政府宏观调控,政府宏观调控又是如何影响房地产发 展和价格的呢? (1) 房地产与房地产市场 房屋、土地、房产产三者的有机结合,统称为房地产。房屋和土地是房地 产的实物表现形式,包含土地和土地上的定着物,这两者又被称为不动产。”产” 是一种权利关系,即我们常讲的产权,从产权关系来说,房地产作为社会财富, 又是一种资产,反映一定的经济权利关系。此外房地产作为一种特殊商品,还 具备投资与使用这样的双重性价值[1]。而房地产市场,研究对象则是对房地产这 种特殊商品进行的交易,于其中其交易价格会形成。实际上,要建设一个完善 的房地产市场需要具备以下几个条件:一是需要稳定持续、明确长远的政策指 导,二是需要完善、先进的法制法规建设保障,以做到市场行为有法可依,三 是需要科学的但灵活的现代化管理制度规范管理[2]。 (2) 房地产宏观调控 房地产宏观调控,是指虽然市场在资源配置中起基础性作用,但市场不是 万能的,其存在市场失灵的情况,此时,国家就有必要运用经济、法律、行政 等多方面的措施和手段,以实现从宏观层面上来引导、控制整个房地产业向着 健康有序的方向发展。需要着重强调的是,国家在实施房地产调控政策时一定 要把握好宏观调控与市场规律的界限,要在尊重市场并充分发挥市场在资源配 置中的基础作用。我国政府对房地产宏观调控政策主要由土地政策、货币政策、 财政政策等组成,贯穿了从融资、生产原料供应、住房建设到后续监管的房地 产整个价值链。因为不同的政策有不同的侧重点、不同的调控目标,这就要求 国家在制定、实施宏观调控过程中,要统筹考虑,从长计议。 2 1.3、房地产相关概念 对房地产(real estate)的诠释,学术界有着较多论述,其中代表性较强的有 以下:王克忠(1995)认为,房地产是土地上修建的永久性建筑物和土地及其衍 生的权利;郭斌(2008)认为房地产是指土地、建筑物及其地上的定着物,又是 实物、权益和区位三者的组合体;本文所论述的房地产是指建筑地块和相应土地 上修建的以房为主的建筑物及其所衍生的权利1。 依据房屋用途的不同可将房地产分为三类:非住宅、住宅以及其他房地产。 住宅房地产即人们通常所说的住宅。住宅主要包含了保障性住房、别墅、普通商 品住房及其他住房。普通商品住房是依据各地方政府制定的标准划定,如青岛市 所界定的普通商品住房是指控制土地出让价格,以便减少建造费用,主要面向中 等收入居民销售的商品住房。该类房地产在市场上是占绝大多数比例,主要是解 决中等收入居民住宿问题的住房。保障性住房包括了公租房、安置房、廉租房、 经济适用房等,是政府为解决中低收入居民住房问题所提供的住房。本文着重论 述的房地产是住宅。 房地产市场(real estate market)是指从事土地的出售、房产买卖、抵押、 房屋租赁等交易活动的领域或场所,是房地产流通领域交易关系的总和,房地产 市场是由价格、资金、市场客体、市场主体和运行机制等因素构成的较为完整的 体系2。房地产市场还可以做一些细分。按市场上交易客体不同,可将其分为土 地市场、金融市场、中介市场等;按照用途来分,可分为办公楼市场、住宅市场、 商营用房市场及其他。中国统计年鉴的数据分类,也是按照用途对房地产市场进 行划分。 房地产价格(real estate price)是土地价格与建筑物价格的结合体,也是房 地产开发和建设所消耗的社会必要劳动从而形成的价值和土地所有权价格的货 币表现。本文所论述的房地产价格,无特殊说明之处,均指大家通称的房价。 6 1.4、代孕的概念和特征 1.1.1 代孕的概念 代孕这一概念,最先是由医学界提出来的,它是实现人类辅助生殖技术的一种 重要途径。所谓人类辅助生殖技术,是指运用医学技术和方法对人的配子(卵子、 精子)、合子(受精卵)或者胚胎进行人工操作,从而达到受孕的目的。它包括人 工授精和体外受精(胚胎移植技术及其各种衍生技术) 1 。虽然我国卫生部在 2001 年所颁布的《人类辅助生殖技术管理办法》中使用到代孕这一术语,但是该《办法》 对代孕的含义并没有作出明确的界定。而学术界对代孕也暂无权威和统一的界定, 综合各种说法,大体可以分为以下两种。一种认为,代孕指的是将夫妻一方的精子 和另一方的卵子在试管中人工受精