物业管理概论及法规.pptxVIP

物业管理概论及法规;第一章 物业管理概述 ;一、 物业及物业管理;(一) 物业;有关物业的表述;有关物业的表述;物业的概念;物业的性质;物业的性质;(二) 物业管理;(二) 物业管理;(二) 物业管理;在市场经济体制下，从物业管理的发展趋势来看，物业管理的范围将是越来越宽，因此，应从广义上来做出： 物业管理，是指物业管理企业依照合同约定，对物业及其环境、公共秩序等进行专业化的维修、养护、管理，并提供相关的服务。;物业管理定义中的内涵： 1.物业管理是业主及物业使用人、物业建设单位、物业管理企业等多个责任主体的共同活动。各责任主体在物业管理活动中依法享有各自的权利，同时承担相应的法定义务及责任。 2.必须依照法律法规的规定以及合同约定，从事物业管理活动。;3.物业管理的范围是指一个特定的物业管理区域内，物业的共同部分和共同事务。 4.物业管理所提供的产品是服务。这种服务能够使物业处于一种正常的使用状态，满足物业的使用功能，延长物业的使用寿命是物业保值、增值的重要因素。 5.物业管理对公共秩序的作用是提供协助性管理服务，属于安全防范性质。;物业管理的必要性;物业管理的发展史;物业管理的发展史;物业管理的发展史;物业管理的发展史;物业管理的发展史;我国香港特别行政区的物业管理;物业管理行业特征;物业管理活动的特点;第二节 物业管理的基本内容; 修缮责任的划分： A.新建房屋，自每幢房屋竣工验收之日 起，在规定的保质期内，由施工单位负责房屋质量保修。竣工验收及业主入住的时间差，由建设单位负责。 B.保质期满后，由业主承担修缮责任，并承担修缮费用。 C.凡属使用不当或人为造成的房屋损坏，由行为人负责修复或给予赔偿 。;房屋的最低保修期限： A.地基基础和主体结构，为设计文件规定的该工程的合理使 用年限。 B.屋面防水工程、卫生间防水、外墙面防渗漏，5年。 C.供热、供冷系统，为两个采暖（冷）期。 D.电气系统、给排水管道、设备安装，2年。 E.装修工程，2年。 F.其他项目的保修期由建设单位及施工单位约定。 ;物业公用设备、设施是对一个物业管理区域内各类共用设备、设施的简称，包括房屋建筑物内和室外的设施设备，它是物业的重要组成部分。 物业公用设备、设施的管理是对物业设备、设施的使用、日常使用、日常维护、维修及更新的管理，是物业管理的基础工作和重要工作之一。;（1）运行管理。操作、开关机、运行记录、运行监控、巡视检查、抄表计量以及相关规程制定。 （2）维修保养。保养、维修、测试、更换、改善。 （3）安全管理。 （4）档案资料的管理。原始资料收集、维修、保养及技术改造的记录的保存。 （5）节能降耗。降低运行成本，提高运行效率。 （6）采购计划和备品配件的管理。 （7）工具、器械和仪器仪表的管理。;安全至上、保证运行、计划保养、依法管理、节能降耗、分工细致、专业化管理;1.环境卫生管理 2.环境绿化管理 3.消杀管理;（1）环境卫生管理的内涵。 目的：净化环境，提高环境效益。 物业管理企业对物业管理区域进行定点、定时、定人的日常清扫，进行废弃物的收集和清运，并依照管理规定对业主、物业使用人进行宣传教育、管理和监督，通过清、扫、擦、拭、除、洗等常规性的服务，维持公共区域的卫生，以提高环境效益 。;（2）环境卫生管理的范围。 A.楼宇内的共用部位，指楼宇内从底层（含地下）到顶楼的天台的所有共用部位，包括楼宇外墙、楼梯、走廊、大厅、天台、小区活动场所、地下停车场、架空层、公用卫生间和电梯间等。 B.物业管理区域的共用场地，指物业辖区内周围的道路、绿化带、广场、停车场、娱乐场所等所有的共用场地。 C.生活垃圾的清运，包括化粪池、排污管道的定期清理、疏通等。 D.广义的环境卫生服务还包括物业周围的“三废”处理。;（3）环境卫生管理的基本要求。 五定：定人、定地点、定时间、定任务、定质量。 ;（1）环境绿化管理的内涵。 对园林绿地的完善和对已有绿地的养护 （2）绿化的相关概念 绿地率=小区内绿地用地面积/小区总用地面积×100% 绿化覆盖率=绿地覆盖面积/小区内总用地面积×100% 人均公共绿地面积=小区公共绿地面积/小区内居住总人口;（3）环境绿化的完善。 适用、经济、美观，常绿、常花、常香 （4）绿化管理及养护。;1.保安管理 2.交通秩序管理 3.消防管理;（1）保安管理的内容：门卫、守护和巡逻 门卫：控制人员和车辆进出，对外来人员 验证登记，外出物品检查，维护附近区域秩序，防止安全事件发生。 守护：对特定目标和重要目标实行实地看护和守卫。 巡逻：在一定区域内有计划地巡回检查，发现排除不安全因素，处理各种违法或违章行为。;（2）保安管理的具体做法 A.