煤价波动对房地产地影响.doc

煤价波动对房地产的影响 1、相关定义 1.1、房地产周期波动的定义 3.3.1房地产周期波动的不同定义及简要评述3.3.1房地产周期波动的不同定义及简要评述 对于房地产周期、房地产周期波动概念,目前主要有以下六种观点[1]: 1、房地产周期、房地产周期波动(何国钊等,1996)。这种观点认为,房地产业在起伏波动的发展过程中,呈现由复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段构成的周期性循环波动,由此形成房地产周期或房地产周期波动。 2、不动产经济波动、不动产经济周期(梁桂,1996)。这种观点认为,在一般市场经济前提下,由不动产总供给和总需求的波动,呈现出周期性波动的特征,由此形成不动产经济周期,分为不动产供求失衡—市场趋于活跃—繁荣—紧缩—萧条五个阶段。 3、房地产业周期波动(谭刚,1993;1994)。这种观点认为,与宏观经济的周期波动相似,房地产业发展也存在周期波动现象。尽管房地产业周期波动的长度和幅度不同,但与宏观经济周期波动一样,也可以复苏与增长、繁荣危机与衰退、萧条等四个阶段。 4、房地产景气、房地产景气循环。这种观点主要在台湾、香港学者流行。所谓景气循环(business cycle),是指经济活动的兴盛(景气)与衰退(不景气)现象彼此交重复出现。与此相类似,房地产景气循环就是房地产各阶段活动的房地产开发、建造房屋、房地产营销、使用、维修与服务、退废等阶段或环节。 5、房地产经济运行周期或房地产经济周期运行过程(陈柏东、张东,1996)。这种观点认为,房地产经济运行周期是房地产经济在连续不断循环运动一个周期内所经过的各阶段和环节的流程,以房地商品的生产为起点,包括地产开发、建造房屋、房地产营销、使用、维修与服务、退废等阶段或环节。 6、房地产生命周期。与任何产品的生命周期划分为投资—生产—使用四个阶 段相似,房地产的生命周期也表现为这四个阶段的不断循环重复过程。 以上六种观点实际上可以归纳为两大类。(1)前四种观点是从经济周期的角度定义房地产周期或房地产周期波动,并且基本上都把房地产周期分为扩张与收缩在阶段、复苏—繁荣—衰退—萧条四个过程。所不同者,只是对经济周期或景气循环、房地产或不动产采用了不同的表述方法。(2)后两种观点都是从房地产业的运行过程来定义房地产周期,只不过所选用的表述方式不同,一个称为房地产生命周期,都属于房地产业运行的客观过程,或者说房地活动的必经阶段。 综合起来分析,上述六种观点两大类看法,虽然在一定程度上揭示房地产周期,但仍然存在有待完善的地方。例如有的房地产周期等同于房地产业运行过程,实际上超出了经济周期的范围;有的不是从房地产周期问题,很容易导致概念上的混淆或歧义。此外这些定义大多没有对房地产波动、房地产周期、房地周期波动等概念进行明确的区分和界定,有可能引起概念上的混乱。 1.2、”房地产周期波动”的概念界定 在房地产市场的发展过程中同时包含着四种运动:长期趋势、景气循环、季节波动和随机波动,即市场经济的实际运行轨迹是由上述四种运动叠加而成的。 1、 长期趋势 反映产业发展较长时期内的总量变化。房地产业发展的长期趋势主要受人口增长、城市化进程(包括逆城市化)、资本积累、产业结构升级、技术进步等因素的影响。通常情况下,房地产业的长期发展趋势与国民经济的长期发展趋势是基本一致的。长期趋势虽然也会发生转折、变化,但节奏相当缓慢,对不动产投资的影响可以忽略不计。 2、 景气循环 指房地产业的实际发展围绕其长期趋势的周期性但非定期的上下波动,即市场不断从繁荣转向萧条,又从萧条中复苏走向繁荣的周而复始的实际运行轨迹。英国皇家测量师协会(RCIS)1994年出版的《理解房地产景气循环》中定义”房地产景气循环是所有类型房地产的总收益率的重复性但不规则的波动,这种波动在其它许多房地产活动指标中也很明显,但它们的变动落后或领先于上述房地产总收益率周期。”景气循环通常是市场研究和决策分析依据的主要方面。 3、 季节波动 指房地产市场在一年内的有规律的波动。季节波动有的取决于需求变动,如五一、十一长假形成的销售高潮期;有的则来自于供给方的变动,如物业的竣工期一般会避开雨季和冬季,社会集团购买一般在年底等。季节波动的原因和规律是比较清晰的,对于房地产的销售具有指导意义。 4、 随机波动 指房地产市场发展过程中不可预测的受各种外生因素影响的干扰性波动,包括地震、洪水等自然灾害,战争、政治风波、根本性的技术革命等不可控因素,这些外生因素发生的时间与强度是不规则和不可测的。由于不动产位置的固定性和不可移动性,这种随机波动对不动产市场的影响有时是十分巨大的。 以上四种波动中,既有规律性(可研究性)又对不动产投资效果影响最大的是景气循环,本文将其作为主要研究对象,后文中提到的房地产周期波动均指景气循环。由于景