房屋管理及设备管理培训课件P71.pptVIP

（1）房屋完损等级 1）完好房 （2）房屋计划养护的内容 房屋的结构、部件等均有一定的使用期限，超过这一期限，房屋的结构、部件就容易出现问题。因此，对房屋进行有计划的定期检修保养，以延长房屋的使用寿命，保证房屋的正常使用，就是房屋的计划养护。 一般楼宇设施的养护、翻新周期见表3-1。 （3）房屋季节性养护的内容 这是指由于季节性气候原因而对房屋进行的预防保养工作。其内容包括防汛、防台风、防冻、防梅雨、防治白蚁等。 2．房屋维修日常养护的程序 （1）项目收集 日常养护的小修保养项目，主要通过管理人员的走访查房和住户的随时报修两个渠道来收集。 1）组织咨询活动 —般利用节、假日时间，物业管理在辖区内主要通道处、公共场所摆摊设点，征求住（用）户提出的意见并收集报修内容。 2）设置报修箱 在辖区内的繁华地段、主要通道处设置信箱，供住(用)户随时投放有关的报修单和顶约上门维修的信函。物业管理企业要及时开启信箱整理报修信息。 3）设立报修接待中心 物业管理企业在管理辖区内设立报修接待中心，配备一名专职报修接待员，负责全天接待来访、记录电话和收受信函。接待员应填写报修单（见表3-3）或用户维修委托单（见表3-4），协调住户与维修工程部门间的关系。 物业管理企业接受住户报修的途径主要有以下几种： （2）编制小修工程计划 （3）落实小修工程任务 （4）监督检查小修养护工程 [案例3-2] 分析：楼顶排水管道是房屋的共用部位，作为物业管理公司应对营区内的住宅共用部位、共用设备实施定期养护，保持其良好的状态，但由于物业管理公司疏于管理，致使楼顶落水管被异物堵塞，造成暴雨时排水不畅，给原告家庭造成了损失，对此，物业管理公司应当承担赔偿责任。 想一想：你认为本案例给物业管理公司一些什么启迪？ 3．1．4 房屋维修标准及考核指标 1．房屋维修标准 修缮标准按主体工程、木门窗及装修工程、楼地面工程、屋面工程、抹灰工程、涂料粉饰工程、水、电、卫、暖设备工程、金属构件及其他等九个分项工程进行确定。 （1）主体工程维修标准 （2）木门窗及装修工程维修标准 （3）楼地面工程维修标准 （4）屋面工程维修标准 （5）抹灰工程维修标准 （6）油漆粉饰工程维修标准 （7）水、电、卫、暖等设备工程维修标准 （8）金属构件维修标准 应保持牢固、安全、不锈蚀 （9）其他工程维修标准 房屋修缮应注意做到与抗震设防、白蚁防治、改善居住条件等相结合。 2．房屋维修管理的考核指标 房屋维修工程考核指标是考核房屋维修工程量、工程质量及房屋维修管理服务质量的重要指标。 （3）小修工程的考核指标 小修工程的考核指标主要有定额指标、服务指标、安全指标及经费指标。 1）定额指标。它包括人工定额和材料定额。 ①人工定额是指每个小修养护人员应完成的小修养护工程量。 ②材料定额是指完成一定的合格小修养护工程所需耗用的材料量，是考核小修工程材料成本降低率的一个指标，也是考核小修养护工程是否充分利用旧料的一个重要指标。 2）服务指标。小修工程的服务指标包括走访查房率、小修养护计划率和小修养护及时率。 ①走访查房率是指物业管理企业每月走访查房户数与所辖区内住（用）户总户数的百分比，可分为月度走访查房率和季度走访查房率。 ②小修养护计划完成率是指物业管理企业当月完成的属小修养护计划内项目的户次数和当月养护计划安排的户次数之比。 ③小修养护及时率是当月完成的小修户次数与当月全部报修中的应修户次数之比。 3）安全指标和经费指标 安全指标是考核小修养护工程是否确保住（用）和小修安全的指标，包括事故率、违章率，要求小修工程中的事故率和违章率降为最低。 3．2．1 物业设备的分类 物业设备是房屋建筑内部附属设备的简称。它是构成房屋建筑实体的有机组成部分。 3．2 物业设备管理 物业设备管理是指物业管理企业的工程管理人员通过熟悉和掌握设施设备的原理性能，对其进行保养维修，使之能够保持最佳运行状态，最有效地发挥效用，从而为业主和客户提供一个更高效和更安全、舒适的环境。 1．供水设备 指用人工方法提供水源的设备，由供水箱、供水泵、水表、供水管网构成； 组成生活给水系统、生产给水系统、消防给水系统。 2．排水设备 指用来排除生活污水和屋顶雨雪水的设备，包括排水管道、通风管道、清通设备、抽升设备、室外排水管道等。 3．热水供应设备 包括淋浴器、