宜兴市场的调查环境篇.doc

环境篇大环境综述 1、行政区划气候环境 、交通概况 、综合经济 、产业概况 市场篇房产市场 房产市场综述 一、房地产开发投资增长，在建量增多 数据显示，今年1至6月份，房地产开发投资完成20.48亿元，与上年同期相比，增77.9%，无论是从绝对数值还是相对比例上看，增长的量都是相当大的，是近年来开发投资量最大的半年，而其中属于二季度完成的投资量就有12.67亿元。这一比较说明，上半年房地产开发投资增加的量主要集中在二季度，反映出近四年来，宜兴房地产开发投资一直维持的平稳状态，从上半年起有所改变，表现出一种增加的趋势。这种趋势，对改善宜兴市目前房地产市场的供售状况，将是有益的。另外，从全社会固定资产投资规模看，上半年为160.33亿元，与近年来同期相比，有较明显的增长，反映出全市经济向好的发展态势，而房地产开发投资的增长，也顺应了这一趋势。到6月末，市区在建商品房面积222．59万平方米，与上年同期相比，增13．40%，其中新开工面积达74. 16万平方米，这个量也是近年来在建商品房规模最大的时段。 上半年，全市土地市场仍呈现比较活跃态势，共出让经营性土地108.17万平方米，出让金额31.44亿元，其中市区出让68.62万平方米，出让金额26.42亿元。 从房地产市场供给方面反映的情况看，上半年宜兴市房地产市场投资增长，在建增多，土地出让仍保持了一定规模。这样的状况，与去年下半年来市场商品房的热销有关，与近年来，宜兴市致力于加大基础设施投入，人居环境得到显著改善有关。 二、商品房交易趋于正常 受多种因素影响，宜兴市的商品房销售，在去年热销的基础上，进入今年，成交量明显回落，逐渐趋于正常状态。上半年1至6月，全市共成交61.49万平方米，成交额29.87亿元。这个数据与去年同期相比，基本持平。上半年商品房成交量中，属市区范围的成交共33.51万平方米，成交额21.5亿元，与去年同期相比分别下降了11.2%和5.3%。这个情况告诉我们：今年上半年，成交量的回落，主要反映在市区。在所属镇域，商品房仍保持平稳的销售态势，有些镇区，商品房仍维持热销。 造成目前宜兴市市区商品房销售量回落的原因是多方面的，主要有以下几点：一是宏观政策的调整，特别是四月份出台的“国十条”，以及此后的一系列操作性抑制措施，对市场心理层面的影响，使去年以来有所膨胀的本地房地产投资需求得到一定程度的抑制；二是去年三、四季度宜兴市场商品住宅的热销，是一段时间购买力的集中释放。其中已经成交的一部分房屋并非最终购买者，尚需二手房市场慢慢消化；三是由于去年下半年的市场热销，大量上市楼盘已经售馨，目前市场在售楼盘较少，特别是市区，非常明显，相当部分在开发楼盘处于无房可售状态。无房在售，也限制了成交量；四是近四年来房地产开发投资总量徘徊，且偏小，特别是去年，房地产开发投资未有实质性增长，使今年上市量跟不上市场的实际需求。 三、房价平稳运行 二季度，市区普通住宅均价每平方米5613元，比一季度上涨2.76%。宜兴市区的普通商品住宅均价，在去年上一个台阶以后，已经有近一年的时间维持在目前的价位运行。今年以来，一季度均价略有下降，二季度略有上涨，均属平稳运行状态。这一状态的维持，亦有多方面原因，其主要原因：一是上半年市区新上市楼盘较少，去年以来，市区，特别是城东新区，吸引眼球的楼盘大多无房可售；二是目前的宏观环境，本地自住性需求短期内难支持房价持续上涨。 四、商品房供应结构问题仍然存在 上半年，全市共发放商品房预销售许可证19 张，批准预销售面积76.63万平方米，其中市区批准预销售47.88万平方米。将上半年上市量与实际成交量相比，全市和市区分别为1.25:1和1.42:1，数据显示供应略大于成交，这样，使自去年三、四季度以来市场可售房源供应不足的问题有所缓解。但是，就从市区商品住宅的上市量32.94万平方米与实际成交量26.47万平方米相比，比例为1.24：1，这个比例告诉我们：市区的商品房供应量，特别是商品住宅，市场可售数虽有缓解，但仍显不足。 其次，目前市场可售房源中，高档住宅仍占相当比例，从市区范围内商品房市场的发展看，目前小高层、高层住宅的开发建设已经主导了住宅市场，普通大众化的多层住宅已经少见。对于一个以自住或改善性需求为主的区域性房地产市场，低总价、中小户型普通大众化住宅的供应还是偏少。 五、二手房市场成交量下降，价格稳步上移 二手房市场对政策反映最为敏感。由于受税费和信贷政策调整影响，上半年，二手房市场成交量大幅下降，尤其是一、二月份更为明显，三月份起，这种状况有所好转，但与去年同期相比，或与去年下半年相比，成交量都大幅度下降。全市共成交2835起，成交面积36.03万平方米，成交金额8.27亿元，与去年同期相比，成交起数和面积，分别下降15%和27%；与去年下半