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浅谈物业管理中“酬金制”收费模式的尝试与发展方向 舟山市住房保障和房产管理局 娄英 杨裕 物业费纠纷一直是市民关注的热点。的解题方式 所谓“酬金制”，就是业主A A制凑份子，交由业委会聘请物企业来服务，小区的财政大权不再由物管企业把持，而由全体业主选出的常设机构业委会代管解决物管拿钱不做事或不好好做事的问题。酬金制模式的优劣酬金制更业主业主可以检查每笔物业管理费用支出的明细，而物业企业每一年都须向业委会（或业主）上报管理费预算并经审核后才能执行，且一定数额以上费用的支出必须经业委会主任签字。这种财务支出的透明度不仅利于业主监管物业管理企业，而且有利于其自身选择、甄别物业管理企业，充分显示了其主体地位。酬金制运作规范、财务透明，缓解了企业与业主的矛盾在酬金制下，物业企业必须公布物业服务资金年度预、决算，且每年不少于一次公开其财务帐目。业主就相关支出问题有权提出质询，物业管理企业必须及时答复。业主还可聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。这些都迫使物业企业必须加强内部管理，合理用好业主的每一分钱，做到合法运作、规范管理。每一分钱这种经营模式维护了业主的知情权，满足了业主对财务公开的要求，减少了因信息不对称产生的纠纷。物业企业为一个代管机构，无权替业主作主，极大地减少了业主和企业之间的矛盾。酬金制减轻税，有利于小企业的发展也就是说，在酬金制下，划归成本的那一部分费用目前是不用交税的，只有约定付给物业公司的服务费才需交税。而包干制下，整个物业管理费都需要交税。一般来说，付给物业公司的服务费约占整个物业管理费的10%左右，如此可见，酬金制下可节约相当大一笔税钱，这对小型企业或处于幼稚期的企业的发展不无裨益有利于保护物业管理行业的成长酬金制是以成本为依据加上一定比例的利润组成的价格。此种定价方式对于经营者而言，假设该商品能够完全出售，则经营者一定能获得预期利润。物业管理服务属于预付费的经营方式，一旦签定了物业服务合同，几乎不存在该种服务商品销售不出去的风险，亦即采用酬金制收费，物业企业的经营风险小至可以忽略不计虽然此种收费方式利润的比率不高，但对于处于刚刚起步的物业管理行业而言，这种经营环境能确保企业处于盈利状态，最低限度保证企业的简单再生产能不断循环下去，并有机会进行小规模扩大再生产。因此，酬金制有利于企业度过襁褓期，有利于保护物业管理行业幼稚期的成长。酬金制虽然很大程度上维护了业主的利益，但其操作复杂，尤其对人口密集的住宅小区来说，召开一次业委会（或业主大会、业主代表大会），实非易事。业委会监管的成本。毕竟不论是在业主中，还是从外聘请专业人士或专业机构进行审计，都是需要成本的；而且物业企业在负责协调、联络业主方的过程中，耗费的人力、物力及时间，都是物业服务的边际成本或间接成本，并不能带来直接价值。 虽然酬金制更加透明、合理、市场化。但是，在推行酬金制从理论到实践还有很长的路要走，必须注意通过明确和完善实施细则，酬金制方式下必须建立以下制度和机制：建立管理预算制度是物业管理活动中酬金制方式下核心内容之一，是由物业管理区域负责人根据该区域全年可支配的全部物业服务收入和履行物业服务义务所需的全部支出而做出的收支平衡预算。建立物业服务费收支情况报告制度也称为接受监督，费用公开制度。这是在管理预算制度的基础上，因业主平时需要了解物业管理和物业管理费的使用情况而采取的一个补充做法。 建立物业审计制度对物业服务费代管资金的监督是业主的权利，正常情况下这种监督可以通过管理预算和收支报表的公布来实现，但在有些情况下这种正常的监督不能满足业主的需要，或者物业企业对业主所提管理方面的问题有不同意见时，就可聘请专业机构进行审计。这种审计是业主和物业企业合同关系基础上双方的权利审计。建立多退少补机制本年度物业管理服务费可能出现节余或亏损，在“酬金制”下节余其权益归全体业主，具体可采取弥补上年度亏损、纳入专项维修金或根据业主大会的决定进行处置，如果出现不足则应全体业主进行分摊。建立奖励机制 物业管理费的结余有一种情况，是由于管理服务管理得当，精打细算和技术改造延长使用寿命等管理者主观努力的因素，在保证了管理服务标准的前提下，使管理费出现结余，其节余部分在上述多退少补原则基础上，建立奖励机制，即在这部分节余中拿出一部分进行奖励性的二次分配，以鼓励管理服务者。 我市的物业管理水平发展不平衡，业主对物业管理服务的需求有明显的地域性差异，也导致业主对物业服务费用承受能力有较大的差异。如何与业主约定采用酬金制或包干制是今后物业服务企业将要面临的新问题。因此，物业服务企业与业主约定收费方式时，要综合考虑物业性质、类型、业主的服务需求和经济承受能力等因素。 就目前情况来看，由于酬金制的实行已经相对成熟，它主要适用于普通住宅物业、政府物业