房地产成本及税收基础篇.pptx

房地产成本及税收 基础篇;一、房地产开发企业――成本费用项目及核算内容;“成本”定义：成本是企业为生产商品、提供劳务而发生的各种耗费。如：原材料的消耗、人工费等。 注意与“费用”的联系与区别： 两者的联系：成本实质上也是一种费用，是对象化了的费用。也就是说，生产成本是针对于一定的产品对当期发生的费用进行归集而形成的，期末当期已销产品的成本结转计入当期的费用中。 ; 两者的区别：费用是资产的耗费，它是针对一定的期间而言的，如企业为销售商品、提供劳务等日常活动所发生的经济利益的流出。而成本是针对特定产品的耗费，与生产哪一种产品有关。 成本与费用关系 示意图 ;房地产成本费用项目及核算内容;各成本项目的核算内容;各成本项目的核算内容;各成本项目的核算内容;各成本项目的核算内容;各成本项目的核算内容;各成本项目的核算内容;各成本项目的核算内容;各成本项目的核算内容;各成本项目的核算内容;各成本项目的核算内容;各成本项目的核算内容;二、房地产开发企业――税收;房地产开发企业涉及的税种： 营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。 ;营业税定义：是以我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的营业额为课税对象而征收的一种商品劳务税。 目前我国营业税税率按照行业、类别不同分别采用不同的比例税率，具体规定为： （1）建筑业、交通运输业、邮电通讯业、文化体育业，税率为3 ﹪ ； （2）服务业、销售不动产、转让无形资产，税率为5 ﹪ ； …… 计算公式：应纳税额=营业额×税率  ;对营业税的征税范围可以从下面三个方面来理解： 第一、在中华人民共和国境内是指： （1）提供或者接受应税劳务的单位或者个人在境内； （2）所转让无形资产（不含土地使用权）的接受单位或个人在境内； （3）所转让或者出租土地使用权的土地在境内； （4）所销售或出租的不动产在境内。 但是，根据财税[2009]111号《财政部 国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》有关规定，对中华人民共和国境内（以下简称境内）单位或者个人在中华人民共和国境外（以下简称境外）提供建筑业、文化体育业（除播映）劳务暂免征收营业税。 （境内向境外提供建筑业、文化体育业（除播映）劳务——暂免征） ;对境外单位或者个人在境外向境内单位或者个人提供的文化体育业（除播映），娱乐业，服务业中的旅店业、饮食业、仓储业，以及其他服务业中的沐浴、理发、洗染、裱画、誊写、镌刻、复印、打包劳务，不征收营业税。（境内向境外供的文化体育业（除播映），娱乐业，服务业中的旅店业、饮食业、仓储业——不征） 第二、应税劳务是指属于交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通讯业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务。加工、修理修配劳务属于增值税范围，不属于营业税应税劳务。单位或者个体经营者应聘的员工为本单位或者雇主提供的劳务，也不属于营业税的应税劳务。 第三、提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产、有偿销售不动产的行为。有偿是指通过提供、转让、销售行为取得货币、货物、其他经济效益。;根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：? ?? ?? ?? ?? ?? ???1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。 2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。;增值税定义：增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。 由于增值税实行凭增值税专用发票抵扣税款的制度，因此对纳税人的会计核算水平要求较高，要求能够准确核算销项税额、进项税额和应纳税额。但实际情况是有众多的纳税人达不到这一要求，因此《中华人民共和国增值税暂行条例》将纳税人按其经营规模大小以及会计核算是否健全划分为一般纳税人和小规模纳税人。 一般纳税人 （1）生产货物或者提供应税劳务的纳税人，以及以生产货物或者提供应税劳务为主（即纳税人的货物生产或者提供应税劳务的年销售额占应税销售额的比重在50%以上）并兼营货物批发或者零售的纳税人，年应税销售额超过50万的；（2）从事货物批发或者零售经营，年应税销售额超过80万元的。;小规模纳税人 （1）从事货物生产或者提供应税劳务的纳税人，以及从事货物生产或者提供应税劳务为主（即纳税人的货物生产