房地产基础知识(贵州项目培训)课件.pptVIP

2000年3月 APEX-IMC 什么是房地产？ 房地产是指土地、建筑物及其地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的各种权益。 土地：是指地球的表面及其一定范围内的空间，既是自然之物，又是劳动产物，它还体现在生产关系中，是所有权和使用权关系的载体。 建筑物：是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑配件和建筑设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备）等组成的能直接供人们使用的整体物。 权益：是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益，如所有权、使用权、租赁权、抵押权等。 不动产：是指不能移动或移动后会严重减损其经济价值的实物。它包括土地、地上的定着物。 商品房：指房地产开发经营企业经批准用于市场出售而建造的房屋。 房地产的特性 不可移动性 ： 独一无二性 ： 寿命长久性 ： 价值量大 ： 流动性差 ： 供给有限性 ： 相互影响性： 易受限制性： 保值增值性 ： 房地产的主要类型 按用途划分（10类） 居住房地产： 商业房地产： 办公房地产： 旅馆房地产： 餐饮房地产： 娱乐房地产： 工业和仓储房地产： 农业房地产： 特殊用途房地产： 综合房地产： 按开发程度划分（5类） 生地：指已完成土地使用批准手续可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或有部分基础设施，但尚不具备完全的三通条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未搬迁拆除。 毛地：指已完成土地使用批准手续，具有三通或者更完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。 熟地：指具有完善的城市基础设施，且土地平整，可直接用于建筑的土地。 在建工程：指地上建筑物尚未全部建成，还没有达到交付使用条件的房地产。 现房：指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。 什么是房地产业？ 房地产业是指从事房地产开发建设、租赁经营以及与此紧密相关的中介服务，如融资、评估、置换、装修、物业管理等经营活动的行业，它是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立产业部门。 房地产业可分为房地产开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产评估、房地产经纪和物业管理等。其中又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。 房地产开发行业是指土地上进行基础设施建设和房屋建设、开发兼经营房地产的行业。 房地产中介服务行业是指围绕房地产产品而进行的一系列咨询、策划、租售代理、价格评估活动的服务行业。 物业管理是指物业管理企业，受业主委托遵照国家有关法律签定的合同，对各类房屋及其附属配套设施周边环境进行管理并提供服务的行业。 房地产市场的划分 房地产一级市场 主要是土地所有权和使用权出让的市场，是由以土地使用权纵向出让为内容的土地批租市场、土地租赁市场，以及土地征购市场组成。一级市场的经营方式一般采用限期拍卖、招标或逐年收取土地使用费等方式。 房地产的二级市场 主要是房地产增量市场。也可称土地或房地产开发市场。 房地产三级市场 主要是房地产存量市场。在我国三级市场的主体是房地产商品的用户。 房地产权利的主要类型 所有权 在法律规定的范围内自由支配房地产并排除他人干涉的权利。 完整的所有权包括占有、使用、收益、处分等四项权能。这四项权能可以与所有权发生分离，而所有权人并不因此丧失其所有权，但其所有权因此而受到限制。 城市市区的土地全部属于国家所有。 土地使用权： 就是对国家或农民集体所有的土地占有、使用、收益的权利。 其中国有土地使用权又分为出让土地使用权和划拨土地使用权。 国有土地使用权出让 土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让金，是指通过有偿有期限出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。 国有土地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定土地使用权出让最高年限按用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。 国有土地使用权划拨 国有土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法批准，在用地者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。 建筑基本知识 按建筑物使用性质分类 根据建筑物的使用性质，可将建筑物分为居住建筑、公共建筑、工业建筑和农业建筑四大类。居住建筑和公共建筑通常统称为民用建筑。 （1）、居住建筑：是指供人较长时间居住使用的建筑，又可分为住宅和集体宿舍两类。