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上海润广文化科技产业园项目企划案内部版工业地产招商部目录第一章 项目总论一、项目概要二、项目区位第二章 项目SWOT分析及市场调查一、项目SWOT分析二、项目市场调查第三章 项目市场分析一、项目行业分析二、项目必要性分析第四章 项目方案一、项目定位二、项目核心竞争力三、项目目标客群四、项目产业定位五、项目整体进度计划表（含定价机制）六、项目运作方案第五章 项目效益分析一、项目收入分析二、其它可行收入三、社会效益第六章 项目主要核心问题一、项目面临的主要困难二、项目急须解决的事项三、招商指标分解四、团队激励机制五、前期推广预算第一章 项目总论一、项目概要“上海润广文化科技产业园”，由上海车市投资（集团）股份有限公司投资开发，并联合上海文化广播影视集团（SMG）共同确立园区开发定位，园区计划引进文化传媒、电子信息、新能源、新材料、高技术机械制造研发及相关服务业等产业，实行产业链一体化产品打造，以产品功能为基础，全面规划了总部办公、中试研发、标准厂房、仓储物流、产品定制以及生活配套设施，构筑一体化企业上升平台。本项目位于上海奉城工业园内，是经国家发改委核准、上海市人民政府批准设计的市级工业开发区。上海润广文化产业园效果图二、项目区位项目位于上海市奉贤区，地块南临团青公路，西临奉村路，北临青工路。园区用地面积为72528.2㎡，总建筑面积72543.35㎡，其中工业配套及生活服务设施5060㎡，容积率：1.0，绿地率20%。由33栋2-4层的独立楼宇组成，周边交通便捷，位于南上海核心区域，毗邻S2、G1501（上海绕城高速）、林海公路等快速交通干道连接浦东机场、洋山深水港、上海市中心区域和周边省份。上海润广文化产业园平面图第三章 项目SWOT分析及市场调查一、项目SWOT分析优势(S)地区工业氛围浓厚，人力资源较多，2012年，奉贤区常住人口达113万人，青村镇常住人口达11万人。项目楼宇外观时尚现代，硬件条件相对理想，能提升企业形象。供水：两座自来水厂供水，供水能力30万吨/日。 供电：区内拥有亚洲最大的50万伏变电站，另有3.5万伏变电站19座。工业区已经使用更为高效的天然气：通讯：主线普及率达38%。可申请ISDN、ADSL、FTTB等通讯系统。2、劣势（W）1）周边环境尚在改善中，所属青村镇多为自建厂房，缺少标准化产业园区，整体产业氛围不明显。2）青村镇范围内产业配别技术含量较低，多为劳动密集型企业为主，包括重机械制造，服装加工，塑料设备等方面。产业氛围科技含量不高，比较难吸引高科技含量的名牌企业。3）我园区企业服务体系还不齐全，缺少整体运作能力，运营管理体系还不系统，管理不够标准化，流程化。4）以前集团公司从未整体运营过产业园类型的项目，缺少相关的人员储备和操作经验。3、机会(O)1）周边5KM无新的同类型标准化产业园区项目运营，对项目的后期销售没有大的影响。具有一定的开发潜力2）目前，奉贤区政府将该地区作为新能源设备、物流装备制造业的产业导向，预计在未来的几年内，可逐渐形成新的产业导向。3）公路环境有优势，离洋山港较近，S4、G1501、A30、林海公路环绕四周，园区运输承接能力较强。4）园区与上海文广传媒合作，可借助SMG的品牌资源和客户关系，在前期起到一个品牌形象植入，并有希望引入相关文化传媒产业的公司入驻。4、不利因素（T）1) 地理位置有一定局限性，公共交通环境不理想，必须解决园区到轨交的短驳需求，才有可能做办公用途。2）实际落地的相关政策还不明确，有待确定。缺少政府政策性的授牌或认证，需要尽快争取。3）项目为在建项目，客户缺少直观认识，预计招商周期较长。4）园区周边相关商业配套欠缺，办公服务环境不理想。二、项目市场调查A、上海工业地产调查工业地产2013年第一季度市场数据　总存量（㎡）空置率（%）租金(人民币/㎡/日）研发办公楼4,449,06216.15%3.5仓库5,705,6966.38%1.3厂房9,971,1605.13%1.07总计20,125,9187.92%1.97资料来源:DTZ戴德梁行研究部B、同类型园区市场调查序号ST001ST002ST003ST004ST005ST006项目名称聚慧领域总部园申江科创园·财富新场派米雷(南桥)都市产业园派米雷（奉贤）企业园区上海周浦智慧产业园丽洲大厦项目地址上海市奉贤区金海公路5885号上海市浦东新区新场镇（康桥工业南区）古丹路15弄4号楼5楼 张翁庙路699弄（环城西路）民乐路328号沈梅路99弄1号环城东路399号所属园区上海奉贤经济开发区生物科技园区浦东康桥开发区南区上海市奉贤区南桥镇上海市工业综合开发区星火开发区周浦开发区上海工业综合开发区占地面积84亩90亩109亩118亩79亩　建筑面积70000100000424104000052720.8