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烟台城发集团项目发展战略及 整体定位报告 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联 地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和 发布报告中的部分或全部内容。 项目研究的工作阶段划分 2006/06/ 12 2006/06/21 2006/07/28 2006/09/ 10 第一阶段 第二阶段 第三阶段 市场调研 整体定位及发展战略 物业发展建议 营销战略与策略 项目地块查勘 项目界定及研判 区域宏观经济背景研究 问题结构化分析 房地产市场调研 市场机会点的挖掘和分析 专业人士访谈 案例借鉴和分析 一线销售人员访谈 项目整体发展战略 消费者访谈 项目定位 经济测算 本报告是严格保密的。 2 报告逻辑结构 项目分析 项目分析 客户目 核心问 发展 整体 经济 客户目 核心问 发展 整体 经济 标分析 题界定 战略 定位 分析 标分析 题界定 战略 定位 分析 市场分析 市场分析 本报告是严格保密的。 客户目标及限制条件 项目利润最大化； 客户目标 较好的项目品牌形象； 兼顾社会效应、政府形象； 可建设用地面积2100亩，其中含10万平米还 迁房，10万平米经济适用房，总建筑面积约 限制条件 160万平米； 容积率1.2 ，非限定性指标，可调； 较强的政府背景，较好的政府资源; 企业背景 首次进入房地产行业开发领域； 本报告是严格保密的。 客户目标解释：非既定刚性要求，项目将从集中解决项 目自身与市场之间的关键问题入手，达成解决客户问题 的根本目的 客户目标中 “利润、品牌”， 属常规性要求，非完全既定的 刚性要求； 项目自身条件与市场之 间的问题，是项目唯一 的核心问题，项目将完 客户目标中 “兼顾政府形 全从解决市场问题的角 象”，缘于城发置业公司的政 府背景及企业运营的政府关系 度入手； 要求，项目