中原2014年南昌望城项目市调及战略定位报告(初稿)-1 幻灯片.ppt

发展方向一（Vhouse联排+ Vhouse叠墅+ Vhouse洋房+专业Mall+酒店+商墅+生活超市+社区商业）规划布局建议： 320国道 物华中路 Vhouse联排 Vhouse叠墅 Vhouse洋房 高层创新住宅（N+1/N+2高拓展、跃层等） 入门广场 社区商业及生活超市 酒店（精品特色型） 服务式住宅（提供酒店式服务的住宅公寓） 专业mall（红星美凯龙） 低密度住宅 高层住宅 商墅（内街，红星美凯龙统一经营，主题专卖店） 酒店 红星美凯龙 服务式住宅 酒店 商墅 发展方向二（ Vhouse联排+ Vhouse叠墅+ Vhouse洋房+公寓+生活超市+酒店+社区商业）规划布局建议： 320国道 物华中路 Vhouse联排 Vhouse叠墅 Vhouse洋房 高层创新住宅（N+1/N+2高拓展、跃层等） 入门广场 社区商业 酒店（精品特色型）及公寓 酒店式公寓 超市及酒店式公寓 低密度住宅 高层住宅 超市 酒店及公寓 高层创新住宅 酒店式公寓 酒店及公寓 生活超市 * Thanks for your attention Wish you a good day! * 可行性结论：酒店式公寓具有较高的溢价，且周边区域存在市场空白，项目可发展酒店式公寓 酒店式公寓溢价达1000-2000元/平米，可产生较高的收益、且受到市场青睐 九龙湖片区尚无酒店式公寓项目，片区存在发展酒店式公寓的机会点 项目可发展酒店式公寓，以实现产品较高溢价 市场机会 价值贡献 溢价程度 短期 中期 长期 专业MALL 商墅、酒店 酒店式公寓 策略要求 聚人气、可经营、树品牌树形象、溢价 带动人气、形象升级、影响力、良性运转、消费目的地、住宅溢价 回本创收、持续带动人气、品牌升华及沉淀、住宅溢价 开发次序 小结—商业发展方向及开发次序：根据商业总体发展策略要求，商业短期开发专业MALL，中期开发商墅及酒店，长期开发酒店式公寓 项目发展战略及动态发展策略研究 项目产品可行性研究（动态） 项目属性及整体发展方向研究 项目商业可发展产品 住宅产品可行性研究 商业产品可行性研究 项目整体规划布局 项目产品组合发展方向及定位 专业市场可行性论证 主题商业可行性论证 风情商业可行性论证 酒店可行性论证 酒店式公寓可行性论证 基于发展策略下的项目各期可组合产品发展方向： 基于发展策略下住宅产品可发展方向及开发次序 短期 中期 长期 策略要求 快速销售、低总价成本、高溢价 平稳销售、兼顾成长性溢价及本体性溢价 成长性溢价、小步慢跑、高密度创新产品 发展产品 Vhouse联排、Vhouse叠墅、Vhouse洋房 Vhouse洋房、 高层创新产品 高层创新产品 基于发展策略下的商业产品可发展方向及开发次序 短期 中期 长期 策略要求 聚人气、可经营、树品牌树形象、溢价 带动人气、形象升级、影响力、良性运转、消费目的地、住宅溢价 回本创收、持续带动人气、品牌升华及沉淀、住宅溢价 发展产品 专业Mall 商墅、酒店 酒店式公寓 基于发展策略下的项目各期可组合产品发展方向 短期 中期 长期 住宅 Vhouse联排、Vhouse叠墅、Vhouse洋房 Vhouse洋房、高层创新产品 高层创新产品 商业 专业mall 商墅、酒店 酒店式公寓 产品组合原则：综合考虑项目溢价的驱动模式、各物业的互动互补及社区生活配套等进行项目各期产品的组合发展 溢价驱动模式 产品互动性及互补性 兼顾生活配套 1 2 3 产品组合原则——溢价驱动模式：产品组合应遵循项目的溢价驱动模式，以商业或住宅自身驱动溢价，实现各期产品利润最大化 住宅自身驱动溢价 商业驱动项目溢价 商业先行 商业后动 住宅自身驱动溢价：以高溢价住宅产品先行入市，提高项目前期的溢价能力，建立项目高品质形象，带动后期住宅产品进一步溢价 在商业可运营的前提下，先行打造商业产品，聚集项目人气，提高项目知名度，树立项目形象及品牌，驱动后期住宅产品溢价，实现项目价值的最大化 商业不作为先行开发产品，但以商业的吸引性及关注性为住宅产品的溢价提供全程支持，住宅产品聚集一定人气后，以商业产品完善住宅配套，实现溢价的同时，实现商业的持续经营及盈利，降低项目开发风险 项目价值最大化 产品组合原则——产品的互动性及互补性：各产品并非独立存在，产品组合应关注相互之间的功能、角色互动与业态、形态等互补 产品互动性 产品互补性 各组合产品均具有其特有的功能及角色承担，但并非单独存在，相互之间应实现产品功能的互动及角色承担的互动，如，住宅产品应为商业产品提供客源支持，而商业产品应为住宅产品提供配套支持与溢价支持 各组合产品应注重实现业态的互补及形态的互补，在业态互补上，各商业产品应互为补充，最大化实现配套的完善化，同时避免项目商业的内部竞争；在形态的互补上，住