松江金海岸商业项目营销策划报告.docVIP

目 录 松江区域环境简介 4 历史沿革 4 地理位置 4 区域面积 4 行政区划 4 区域属性 5 居住环境 5 交通运输 5 人口教育 5 固定资产投资 5 房地产开发 6 经济发展 6 消费品市场 7 松江新城建设 7 松江工业区 7 出口加工区 8 科技园区 9 松江沿街商铺市场分析 11 中山二路 11 人民北路 12 中山中路 14 华亭老街 15 松东路 17 松江商业项目分析 18 开元地中海购物中心 18 嘉和休闲广场 19 东明国际商城 19 松江商业广场 20 方舟休闲广场 21 市场特征总结 22 项目SWOT分析 24 项目优势 24 项目劣势 24 项目机会点 25 项目威胁点 25 项目整体定位 26 定位的基本依据 26 项目整体定位 26 商业定位诠释 27 项目产品建议 28 广告与灯箱 28 空调设备 28 建筑灯光 28 业态分布建议 29 项目一期规划综述 29 业态分布 30 业态比例统计 31 业态分布说明 31 目标客户分析 32 目标招商客户 32 目标销售客户 32 目标消费客户 33 营销方式建议 35 “售后返租”的销售策略 35 “售后返租”的优点 35 “售后返租”策略的实施 37 经济数据测算及建议 37 经济测算一 38 经济测算二 38 招商原则的确立 40 营销步骤建议 41 第一阶段 42 第二阶段 42 第三阶段 43 推广步骤建议 46 广告推广媒体建议 48 第一部分 环境篇 松江区域环境简介 历史沿革 松江古称华亭，别称有云间、茸城、谷水等，是江南著名的鱼米之乡。在上海开埠前，松江曾是区域内的政治、经济、文化中心。 1958年11月，由江苏省划归上海市。 1998年2月，国务院批准撤县设区。 地理位置 松江区位于长江三角洲内上海市西南部，黄浦江中上游，东与闵行区、奉贤县为邻，南、西南与金山区交界，西、北与青浦县接壤。 地理位置优越，水陆交通发达，距上海市中心区40公里，是上海西南的重要门户。 区域面积 松江全区总面积605平方公里，整个区域南宽北窄，南北长约45公里，东西宽约50公里，略呈梯形，总面积604.06平方公里，其中陆地面积占87.91％，水域面积占12.09％。 行政区划 松江区辖10个镇、4个街道，拥有国家级出口加工区、旅游度假区市级工业区和科技园区。 区域属性 松江是上海市“十五”发展计划中，市郊“一城九镇”建设的示范新城。 居住环境 松江环境空气质量总体保持二级水平。噪声达标区域达到二类功能区环境噪声质量要求，区域内交通干线达到四类功能区环境噪声质量要求。 松江围绕“古蕴、海派、自然、环保”创建国家园林城区的标准，大力开展绿地建设，创建区域内绿地率为35.7％，绿化覆盖率36.38％，人均公共绿地面积达24.02平方米。 交通运输 沪杭铁路、沪杭高速公路、沪青平高速公路、嘉金高速公路、同三国道等干线纵横交错，形成“六横五纵”的道路交通网。而正在规划、建设中的轻轨R4线，将成为松江连接上海市中心的重要交通纽带。 人口教育 截止2003年底，全区户籍人口506795人，自然增长率-0.87‰。 全区有幼儿园31所，小学17所，区辖中专1所，中学33所，辅读学校1所，职校2所，职校附设点1个。 固定资产投资 2003年，松江全年共完成固定资产投资150.56亿元，较上年增长60％。 从投资类型分析，区属单位基本建设完成投资40亿元，较上年增长56.4％；区属单位更新改造完成投资7.94亿元，增长29％；农村完成投资43.12亿元，增长77.1％；房地产业完成投资59.45亿元，增长56.5％。 三大产业投资分析： 第一产业：完成投资0.27亿元，较上年下降69％； 第二产业： 完成投资64.2亿元，增长62.8％，其中工业完成投资63.3亿元，增长62.8％； 第三产业：完成投资86.09亿元，增长60％。 房地产已经成为松江经济发展的支柱型产业之一。 房地产开发 2003年，松江房地产业实现增加值12.02亿元，增长34.5％。 完成商品房建设投资59.49亿元，增长56.5％。商品房销售面积299.11万平方米，增长123.9％；销售额109.85亿元，增长158.7％。存量房交易活跃。 经济发展 2003年，松江以实现三年跨越式发展计划为目标，进一步扩大对外开放，加快科技和体制创新，社会生产力水平稳步提高，经济总量迅速扩大，综合实力显著增强。 2003年全年实现增加值（GDP）252.5亿元，按可比价格计算增长35.2％，增幅比上年提高15.3个百分点。 其中：第一产业增加值8.3亿元，下降6.8％；第二产业增加值171.2亿元，增长43.7％，；第三产业增加值73亿元，增长24.4％。 消费品市场 2003年，松江政