住宅物业小区工程管理和服务.ppt

住宅物业小区工程管理与服务 居用管理部 2013年4月;一、物业工程设备管理概述;二、物业设备管理的内容   物业设备管理的内容比较广泛，且渗透面广，其中心内容就是： 一方面，通过对建筑设备的管理，延长设备的使用年限，确保其功能的正常发挥，节约能源，降低 成本及运行费用； 另一方面，应用各种高新技术，向客户提供各种高效增值服务，使客户工作更加合理化和简洁化、生活更加方便化和舒适化。从而提高公司形象， 增加公司收益，并使建筑物保值增值。 物业服务对象是人，管理对象是建筑设备。 ;住宅小区物业设备管理主要内容1、家庭智能化系统设备管理；2、小区CATV系统设备管理；3、小区电梯设备的管理；4、小区生活水、排水系统设备管理；5、小区消防报警及联动系统(FAS)设备管理；6、小区安全防范及报警系统设备管理；7、小区智能三表抄表系统设备管理；8、小区停车库管理系统设备管理；9、小区物业管理系统设备管理；10、小区增值服务系统设备管理等等。; ;三、物业设备管理的特点　 　 物业设备是附属于房屋建筑的各类设备的总称，它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。随着 社会经济的发展和现代科技的进步，物业设备的种类日益增多，新型产品纷纷涌现，不断向更完备、更先进的多样化、综合化系统发展。这不仅使人们对物业设备的 功能需求不断提高，也对物业设备的管理提出更高的要求。多数物业设备管理除了具有设备的特定性、固定性、多样化、综合性和系统化等特点外，一般还具有以下特点：;1、设备管理受到的约束较多，具有明显的限制性。 设备管理工作只能在原有房屋建筑的物业基础上进行，创造性较低，且工作不能超越特定的环境条件。 2、设备管理需要安全运行 物业的各部位和各系统，如结构、内外墙面、门窗玻璃、电梯、空调等都会因种种原因发生故障或不同程度的损坏，而且各类问题 的发生无固定性和规律性，因此物业设备管理，不仅要保证技术性能的安全发挥，还要及时发现隐患，避免事故的发生。并尽可能延长设备的合理使用年限，提高设 备的使用效益。;3、物业设备的维护维修工程非常分散 由于设备多样，使用频率高，需要不断进行日常维护和故障维修，这类工程项目大小不一，时效要求高，用料品种、规格多，且零星分散。 4、物业设备管理具有较强的技术性 随着社会经济和科学技术的进步，智能化建筑、通讯系统、安全监控系统和设备监控系统等高科 技设备的应用，都进入了普通的物业管理范畴。在设备的维护管理中需要有各类相关技术知识的支持。　; 5、 设备管理工作是提高物业经济效益的关键 物业的经济效 益体现在两个方面，一方面是物业设备的寿命周期成即购置成和使 用成本能够降低；另一方面是物业保值和增值。物业设备的成本一直是物业成本的最 大构成部 分之一。 物业设备管理还要涉及设备维修工作的安全性、计划性和及时性等诸多方面，只 有弄清了以上特点才能对设备管理工作有一个比较全面的认识，才能从管理制度、人 员配备、机械与材料的准备、维修计划与方案、资金落实等方面进行周到的安排。;四、物业设备管理的难点;物业工程设备管理难点之表现：  1、从业人员素质、待遇之间存在的矛盾。 就目前多数物业公司而言，因为待遇普遍较低，从业人员的素质也大多偏低，具备一技之长的本来就少，而设备管理工作往往需要“一工多技”和“一专多能”的复合型人 才，要解决这两者的矛盾不但与一个企业的经营规模、资源和管理理念有关，还与企业拥有的市场量有关。;2、设备的维修基金问题。 特别是在物业管理实施前建设 的大量房屋中，以前房改基金可以用于设备维修的资金少之又少，对于大修和中修则更是“杯水车薪”。况且大修基金使用起来困难而繁琐。3、设备维修工程施工的资质管理问题。 大多数物业公司是不具备工程施工、修缮等相关资质的，一些细小的工作对于物业公司来说还可以勉强应付，但对于稍大一点的项目，物业公司则无能为力，只能借助外委第三方专业维修公司来解决，因为成本控制等因素，这些施工队伍缺乏施工资质，施工质量低劣，设备或设施达不到预期的维护目的。;五、物业工程设备设施管理方案 引入资产管理全生命周期管理模式 1、从承接查验开始着手； 2、加强运营阶段的管理： 规范规章制度、岗位职责、标准及流程等管理体系； 3、做好设备设施管理的预防性措施 由于物业管理设备运行的连续性特点，各种预防性措施在物业设备运行管理中处于特别重要的地位，主要包括： (1) 预防