成都万象城购物中心租户管理与经营.pdf

成都安德莱斯企业管理咨询有限公司 深圳市新摩尔商业管理公司总经理 清华大学国际商业地产运营班客座教授 杨宝民 购物中心分类 目前中国市场上对购物中 心的分类有很多种，多数以 美国为依据，我们认为购物 中心业态虽然是从美国诞生 的，但美国与中国的国情差 别太大，购物中心在中国的 发展过程中已经产生了变化， 目前购物中心一般成为综合 体的一部分。 成都万润万象城 购物中心分类 按美国的分类很多不适合中国国情。目前按地域分类最常见的中国 购物中心有商业中心型、郊区型、社区型3类，超广域型MALL在中 国还没成功案例 （其它分类不做本案重点） 此类购物中心多数处在繁华商业地段上，土地成本高、人流量大、 商业配套齐全、商圈辐射范围大，占地小容积率高，如北京东方新 天地、上海港汇广场、深圳金光华等。此类购物中心因地小人多， 常走高端路线，通常会做到4-9层，商业定位一般在中档到高档甚 至奢侈品为主，此类购物中心是城市商业发展水平的代表。 占地大、土地方正，多处在城市新区或郊区，土地成本较低、人流 量少、商业配套不齐全、如东莞华南MALL、北京金源MALL。此类 购物中心适合做巨型购物中心，常有较超前的规划、一般走主题型 路线，通常要由数个大型主力店支撑，商业一般不超过4层，此类 购物中心在中国做成功的较少随着新区的快速发展，新区型MALL 会逐渐发展成商业中心型MALL。 此类购物中心多处于非商业地段，地价便宜，商圈辐射范围小，多 数为大型住宅区的商业配套。以大型综合超市为主力店，并配套各 种便民商业项目，商业一般不超过3层。此类购物中心在中国最为 普遍。 成都万象城的类型 成都万象城的类型属 于郊区型综合体和购 物中心，设计理念是 先进的。 成都万象城的周边5公里特征 成都购物中心进入激烈竞争阶段 第一财经日报报道百余综合体“挤爆”成都 空置 率创新高，新开业的多数项目根本没有人气，我 们认为每家发展商董事会都需要认真思考如下问 题： 第一 自己的综合体项目产品定位正确吗？是否在 不适合的地段做了大型商场或者购物中心？解决 策略：适合做零售的地段，聘请优秀的商业零售 顾问公司和专门人才进行招商和运营。不适合零 售的，对裙楼功能进行转型，改成有实际需求的 物业，例如，美食，办公或者是其它功能。对于 办公面积过大的,未来五年没有实际需求的，设法 改造成为SOHO 。 第二 项目投入产出在残酷的市场面前，当初的投 入产出估算是否偏差太大？ 放弃不切实际的幻想，如果资金充足，继续租赁 运营。如果资金不足，及时寻找买家，整体出让 ，收回投资。 第三 是否有专业的运营管理团队？自己的房地产 开发人才是难以做商业运营的？解决策略：放弃 让房地产和物业管理团队做商业运营团队的外行 做法，聘请优秀商业地产开发和运营专家诊断， 避免在激烈市场竞争中因为外行被淘汰出局，避 免项目烂尾的结局。没有运营经验，盲目自信的 发展商只能通过市场规律淘汰出市场。 成都综合体项目布局图 如果说前期的市场研究、地段选址、项目定位及规划 设计只是一场战役前期的战略决策、谋划布局。招商则是 整个战役正式开始的攻坚战，是前期战略战术是否正确的 最直接验证，也是后期收取战役果实的物资基础。如果仅 从经营管理的操作层面上看，项目的市场研究（含选址）、 定位、规划设计、招商、经营管理这五个环节是购物中心 开发的共同重要的五个环节，忽视弱化其中任何一个环节 的后果都是严重而致命的，当然所有这些环节都要基于一 个重要前提：开发资金的充足！