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土地储备规划综述 1.引言 土地储备是市、县人民政府及国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用的工作目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备的最终目的是政府通过掌控一定数量的土地，实现土地的有序供应，从而对土地市场进行宏观调控。 自1996年上海成立了中国第一个土地储备机构至今，从十余年的实践经验来看，城市土地储备制度作为土地使用制度深化改革中的制度创新，其实施对于盘活城市存量土地、优化土地资源配置、规范土地市场运行、扶持并深化国企改制、促进城市建设等方面均发挥了积极的作用，显示出其旺盛的生命力。但是，从目前大多数地方的实践来看，土地储备工作缺乏科学性和整体性：一是在土地储备的运作过程中，存在项目选址定点的随意性；一是储备工作围绕一个个零散的项目转，纯粹以需求确定土地的储备和供应，具有较大的盲目性。 出现这些问题的原因是多方面的，其中最重要的原因是我们现行的土地储备制度在实际运行中缺乏整体规划，造成政府对土地市场调控力度削弱，使得土地储备制度的优越性难以得到充分发挥。因此，对于储备规划进行研究很有必要，这对保障土地储备制度的顺利开展具有重要的理论和现实意义。 另一方面，土地储备制度的实施，使很多城市基本上垄断了土地一级市场，增强了政府对土地资产的控制力度；但是垄断就意味着“市场之手”退出了舞台，政府肩负着促进国有土地资产保值、增值及变现的重任，此时土地储备工作无疑成为土地资产变现的平台。这就要求政府在现行的土地储备制度的实际运行中加强整体规划，积极探索土地储备规划的编制及实施方法，令土地出让计划符合社会经济需求，以实现土地储备工作与城市经济、社会和环境的协调发展。 土地储备规划即土地储备长期综合计划，是根据经济社会发展规划、土地利用总体规划和城市规划，针对收储城市可开发建设用地资源编制的总体规划，也是制订土地储备年度计划的一种方式。编制和实施城市土地储备规划，有利于加大土地储备工作力度、实现储备资金的统筹利用、调控经营性用地供应步伐、实现政府对土地一级市场的全而高度垄断，进而增强政府对土地资源的宏观调控能力，促进城市土地资源的优化配置，保障城市经济、社会和环境的协调发展。 土地储备规划须以批准实施的各部门规划为指导和依据，并与大型市政基础设施建设相协调，同时符合土地市场运行规律，做到储备规划近期与远期、局部与整体相结合，兼顾效率与公平，在此基础上，对土地的市场需求加强研究，对土地储备规模准确预测，探寻最优储备模式、最佳储备时间空间投放次序，顺应经济运行的规律的同时有效引导城市开发。 开发区作为改革开放的先行区域、区域经济增长的发动机，是推动地区经济发展的重要力量。据商务部数据显示，2010年，全国90个国家级经济技术开发区实现地区生产总值26849亿元，同比增长25.7%；工业总产值77542亿元，同比增长25.8%；财政收入5627亿元，同比增长37.6%；税收收入4650亿元，同比增长29.4%；出口总额2536亿美元，同比增长28.1%；进口总额2430亿美元，同比增长37.7%。土地储备的科学规划直接关系到土地储备的实施效果，对地区经济的发展具有十分重要的影响与意义，编制和实施开发区土地储备规划，有利于加大土地储备工作力度、实现储备资金的统筹利用、调控经营性用地供应步伐、实现政府对土地一级市场的全面高度垄断，进而增强政府对土地资源的宏观调控能力，促进城市土地资源的优化配置，保障城市建设的整体布局更趋合理，进一步增强对区域经济和社会发展的推动作用。因此很有必要对开发区土地储备规划问题进行深入研究，这对促进土地储备制度的进一步完善有重要的理论和现实意义。 2.国内外研究综述 2.1国外研究现状 土地储备最早于1896年在荷兰开始实施，随后在瑞典、法国、德国、美国等国家推广。欧美许多国家将土地储备制度称为“土地银行”，它已有几十年甚至上百年的历史。在欧美，土地银行是政府调控土地开发利用的一种有效手段。城市土地银行是指代表城市政府集中进行土地征购、整理、储备、供应和开发的专门机构，它是城市政府参与和调控土地市场的基本工具。该制度起到了有效利用土地资源，落实城市土地利用规划之目的。 土地银行的运作，同样由征购、储备、出让三个环节构成。土地的征购，由市政当局从土地所有手中购买，对土地所有者的补偿按照市场原则进行。通常，土地银行会对收购的土地进行开发，并储备一定的时间后才出租或出让。 从政府调控市场的功能目标以及实际的操作方法来说，国外的土地储备与我国土地储备制度有着极大的相似性，但国外的土地储备不具备垄断土地一级市场的特点，甚至在土地市场中所占的比重也不大。而另一个与之相似的制度是土地征用制度，在国外，绝大多数国家的土地征用仅限于为公共目的而征用土地，比如说城市基础设施、公园、面向