利用假设开发法评估在建工程过程中投资利润率选取的案例探讨.doc

利用假设开发法评估在建工程过程中投资利润率 选取的案例探讨 摘要：假设开发法是评估在建工程价值的常用方法，在利用传统假设开发法评估在建工程价值时需要确定合理的投资利润，而开发利润的合理与否关键是投资利润率的选取，本文通过对利用假设开发法评估在建工程过程中根据不同的形象开发进度确定不同投资利润率的案例，探讨利用假设开发法评估在建工程时如何确定投资利润率比较客观、合理。 关键词：在建工程 假设开发法 开发进度 投资利润率 假设开发法是一种实用而科学的估价方法，只要是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适用假设开发法估价，包括可供开发建设的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房等，因此在中国现阶段房地产估价活动中，传统假设开发法测算项目内容与工程造价测算项目内容、财务会计的利润表项目内容口径一致，得到广泛应用，特别是在建工程估价时倍受青睐。其基本公式为： 在建工程价值=开发完成后价值-取得税费-后续开发成本-后续管理费用-后续销售费用-后续投资利息-后续销售税费-后续投资利润 在建工程投资利润率与投资开发进度对应关系：投资者投资在建工程所要求的投资利润率与投资风险密切相关，风险因素包括时间和流动性。一项投资所需的时间越长，它的投资利润率就应该越高； 投资在建工程所需的时间长短与其投资开发进度密切相关，开发进度越快，续建所需时间越短，投资者要求的投资利润率越低；反之，开发进度越慢，续建所需时间越长，投资者要求的投资利润率越高，因此在建工程投资利润率与投资开发进度相对应。 笔者在日常评估工作中发现，在利用传统假设开发法评估房地产在建工程价值时，往往直接根据不同物业类型按成本利润率扣除投资利润，投资利润率未与开发进度相匹配，没有反应房地产开发成本与投资风险的关系。房地产开发成本与投资风险都对时效性有很高的要求，在建工程不同的开发进度，后续投资利润率应有所不同，选用不同的利润率，估价结果也会有较大的差异。因此房地产在建工程评估中如何确定不同的开发进度相对应的投资利润率值得关注。本文结合一宗房地产在建工程价值评估案例，对利用假设开发法评估房地产在建工程时如何根据不同的开发进度确定对应投资利润率进行了探讨： 一、案例在日常实务操作的评估过程 （一）案例在建工程现状 XXX印象新城位于A市中心区，占地面积33072平方米，为商住用地，计容积率建筑面积200,153平方米，其中住宅92,058平方米，商业108,098平方米，不计容积率面积（人防工程）5,541平方米。XXX印象新城为A市城市广场，裙楼1-4层为商业综合体，1-5号主楼为住宅。根据该项目的监理公司提供的形象进度表和现场查勘，项目工程形象进度为主体已封顶，安装工程完成部分管线的埋设。 （二）案例的开发成本及续建成本 根据委托方提供的《工程进度表》、《项目总平面图及规划设计方案》和估价人员现场勘查确定项目形象进度为主体工程、地下人防工程和前期费用（包括勘查设计等）基本完工；安装工程的给排水、水电、消防、电梯、通风完成50-60%；公共装修、室外配套、园林绿化未开工。经测算项目的总开发成本为59,271.54万元，已投入成本为41,509.87万元，总体投资进度为70%，续建成本为17,761.67万元。 （三）案例项目开发期及投资利润率的确定： 根据项目所在地房地产开发期估算标准，总建筑面积为200,153平方米，开发期T设定为4年； 根据项目所在地房地产市场状况，参照《企业绩效评价指标》，设定项目成本费用年利润率R为15%；设定项目投资在整个开发期内均匀投入，年投资额为Ft，则项目总投资利润率为Pt，则： Pt = = = -1（公式1） 当R=15%, T=4时，项目总投资利润率P=43.56%； 按项目投资利润率43.56%测算，需要扣除的投资利润为43,612万元，在建工程评估值为75,050万元。 二、考虑投资利润率与投资进度对应关系时，案例评估值 （一）、案例在建工程项目不同的开发进度相对应的投资利润率确定 在建工程项目投资利润率应与开发进度相匹配，设定项目投资在整个开发期内均匀投入则在建工程项目投资利润率如表1： 与在建工程投资进度相匹配的续建投资利润率明细表 表1 （二）. 考虑投资利润率与投资进度对应关系，项目投资进度已完成70%时，对应的在建工程投资利润率为13.07%，测算扣除的投资利润为15,751万元，在建工程评估值为94,246万元。与实务操作中经常不考虑其与投资进度对应关系相比，扣除的投资利润减少27,860万元，扣除的土地增值税增加8,664万元，在建工程评估值增加