终止住宅租约的规定.PDFVIP

澳門日報 認識澳門法律 ── 終止住宅租約的規定 （文章內容以見報日的法例為依據） 201 1.10.17見報 隨著本澳近年樓價上升、房地產市場的交投活躍，既帶動本澳地產企業的發展， 也吸引了一眾市民將資金投資在房屋上 。業主既可以將房屋出租賺取回報外 ，又可以 待樓價上升時出售該房屋。然而，如果當中的房屋涉及已經出租的情況 ，而房東又想 收回該房屋，又或者租客想在租約期內解除租約 ，法律又作出了怎樣的規定呢？ 協議廢止 法律規定，租賃合約的雙方可以透過協議廢止租約，即房東或者租客只要向另一 方提出終止租約，而另一方亦表示同意的情況下，則不論租約是否到期 ，他們都可以 透過協議隨時把租約廢止。須要注意的是 ，在雙方訂定協議時，如當中涉及賠償或返 還樓宇時間等問題，則該協議須以書面作出，並由雙方簽名訂立，這樣對雙方都有一 定的保障。 但如果租客決定在租約期內終止租約 ，而房東又表示不同意，則租客可以根據以 下情況處理： 租客單方廢止租約 以居住為用途的單位，如果雙方未能達成廢止租約的協議，則租客有權在租期未 滿之前終止租約，但必須最少提前九十日以書面通知房東 ，但如果租約已訂出較短的 時間 （例如一個月），則只要按照所定的期間提前通知即可。在租客單方廢止租約的 情況下，房東有權獲得一個月的租金作為補償。不過雙方亦可以事先協定賠償方式， 但房東可以獲得的賠償不得超過兩個月的租金。 例如租約為期兩年，租約中並沒有定出少於九十日的解除時間、亦沒有特別定出 賠償金額時，如果租客租住一段時間後想“斷租”，則須提前九十日以書面通知房東， 即過了九十日租約便可廢止 ，但需對房東支付一個月的租金作為賠償。 單方終止租約 以上兩種都是租客欲在租約期滿前終止租約的情況，但如果房東或者租客計劃在租 約期滿時不再“續租”，法律亦有明確規定，必須要提早以書面通知對方，而提前通知 的時間是根據租約期間或續期期間的長短而有所不同 ，具體時間規定如下： 租約期間或續期期間 法定提前通知時間 3 個月以下 租期的3 分之 1 3 個月或3 個月以上，1 年以下 30 日 1 年或 1 年以上，6 年以下 90 日 6 年或6 年以上 180 日 因此，若以兩年期的租約為例，如果房東或租客計劃在租約期滿後不再“續租”， 則至少要在租約期滿前九十日通知另一方 （例如租約由2011年1月1日開始至2012年12 月31 日為期兩年，須至少在2012年12月31 日之前九十日通知對方），便可在租約期滿 時終止租約。 不過，如果由房東提出單方終止租約，法律對於房東亦作出一個特別規定，如果 由起租至租約期滿或續期期滿時不足兩年，房東是不能向租客提出單方終止租約 。相 反，租客則不受這兩年年期的限制。例如，以一年的租約為例，由於房東不能在兩年 租約期內提出單方終止租約，因此，如果租客亦想繼續租用該單位，則租約會自動續 期多一年。根據終審法院第50/2007號民事上訴案件裁判中指出，如果房東想在兩年（或 者經續期至兩年）的租約期滿時才收回單位，則房東可以在租約期滿之前九十日通知 租客提出單方終止租約。 解除租約 除上述各種情況可終止租約外，法律亦有規定對於房東或租客若違反某些義務或作 出某些行為，另一方是可以因此而解除租約。 若租客違反下列法律規定的情況，則房東可解除租約，例如 ： 1. 租客不在適當的時間和地點交租（例如拖欠租金）； 2. 租客將房屋用於不法用途 （例如在單位內販毒）； 3. 租客未經同意進行更改工程 （例如擅自將其中一個房間的牆壁拆掉） ； 4.